Взыскание задатка и расходов на улучшение имущества при расторжении предварительного договора

Центральный районный суд г. Симферополя (Республика Крым) - Гражданское

-->

Дело 2-1179/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2025 года Центральный районный суд города Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего судьи ФИО14,

при секретаре ФИО16,

с участием истца ФИО2,

представителя истца – ФИО9,

представителя ответчика – ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО4, ФИО5, третьи лица ФИО13 ФИО3, о взыскании задатка, расходов по улучшению жилищных условий,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в Центральный районный суд РК с исковым заявлением к ФИО4 о взыскании задатка, расходов по улучшению жилищных условий, мотивируя свои требования следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) № общей площадью 24,9 кв.м., расположенной на 1 этаже по адресу: РК .

Стороны определили стоимость отчуждаемого имущества в размере 2 350 000 рублей.

В соответствии с пунктом 8.1 предварительного договора, покупатель обязуется в течении 3-х дней со дня подписания сторонами предварительного договора внести задаток в размере 480 000 рублей, из которых 80 000 рублей были получены продавцом ранее.

ДД.ММ.ГГГГ во исполнение своих обязательств истец перечислил ответчику 400 000 рублей.

В установленный предварительным договором срок, основной договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) заключен не был по причине того, что продавец в нарушение п. 3.1.2 Предварительного договора не направил за 10 календарных дней до даты, указанной в п. 2.2 предварительного договора извещения о готовности к заключению основного договора купли-продажи, и таким образом отказался от его заключения.

На основании раздела 10 Предварительного договора, в период с момента заключения предварительного договора и до момента его прекращения по вине ответчика, в спорном жилом помещении истцом за личные средства были произведены строительно-отделочные работы, что подтверждается заключением № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 934 881 рубль 63 копейки,

В связи с вышеизложенным, истец просит взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 двойную сумму задатка в размере 960 000 рублей, затраты на улучшение жилого помещения в размере 934 881 рубль 63 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 33 949 рублей.

Представитель истца ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно суду пояснил, что согласно условиям предварительного договора, заключённого между сторонами, предусмотрен ремонт спорной квартиры. По вине ответчицы, основной договор купли-продажи заключен не был. При этом, ответчица до 25 августа была извещена о согласовании истцу кредита.

Истец ФИО2 также поддержал исковые требования. Пояснил суду, что он сделал в спорной квартире ремонт, тем самым повысил ее стоимость. При этом основной договор купли-продажи не был заключен по причине того также, что из спорной квартиры не была выписана дочь ответчицы. Также, он так и не увидел от ответчицы, документы на квартиру для сделки.

Представитель ответчицы – ФИО4 – ФИО10 против удовлетворения исковых требований возражал. Суду пояснил, что истец самостоятельно уклонился от заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры. В феврале 2024 года у истца были готовы все необходимые для заключения основного договора документы. Также сторонами не заключался акт приема передачи выполненных работ в спорной квартире, что предусмотрено условиями предварительного договора. В связи с вышеизложенным в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Ответчик – ФИО5, третье лицо ФИО12 в судебное заседание не явились, будучи извещенными о времени и месте судебного разбирательства. Причины неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении суду не предоставляли, в связи с чем и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ , суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям вышеуказанного договора, стороны договорились, что предметом предварительного договора является заключение в будующем договора купли-продажи, а также иных условий, связанных с приобретением прав на недвижимое имущество.

По условиям данного договора, стороны определили, что договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ, при условии регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество и выдаче Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру РК соответствующей выписки из ЕГРН.

Согласно п. 3.1.2 данного договора, продавец обязуется, не позднее, чем за 10 календарных дней до даты указанной в данном договоре, или при наличии первой возможности государственной регистрации договора купли-продажи, направить покупателю извещение о готовности к заключению договора купли-продажи.

При этом, согласно п. 3.2.2, покупатель обязуется оплатить продавцу обеспечительный платеж в порядке предусмотренном ст. 8 Предварительного договор.

Согласно п. 51., цена договора купли-продажи составляет 2 350 000 рублей.

Также, согласно п. 8.1 предварительного договора, зачаленного между сторонами, в доказательство заключения предварительного договора и в подтверждение намерений покупателя заключить договор купли-продажи, стороны пришли к соглашению о перечислении (передаче) покупателем продавцу обеспечительного платежа в размере 480 000 рублей, из которых 80 000 рублей были ранее получены продавцом, до заключения настоящего предварительного договора.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 329 названного кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе задатком.

Статьей 380 этого же кодекса предусмотрено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно ст. 429 ГК РФ , если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 307 названного выше кодекса обязательство возникает из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии со статьей 429 этого же кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Между тем в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 данной статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как установлено судом, по условиям заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора, именуемого предварительным, ФИО4 обязалась в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно заключить с ФИО2 основной договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры.

Вместе с тем, материалы дела не содержат каких-либо доказательств, подтверждающих, что невозможность заключения сделки в срок по ДД.ММ.ГГГГ была обусловлена непредставлением тех или иных документов со стороны продавца.

Так, согласно представленной в материалы дела перепиской между ФИО2 и уполномоченным по доверенности представителем ФИО4 – ФИО5, истец своевременно был осведомлен о возможности заключения основного договора купли-продажи, однако ему необходимо было время для оформления кредитного договора.

Согласно сведений из ЕГРН, право собственности за ответчиком – ФИО4, на спорную в РК, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что опровергает доводы истца об отсутствии необходимых документов для совершения сделки у продавца.

Согласно исследованной судом переписки буквально следует, что, истец не согласовывал время проведения сделки купли-продажи, при этом полнота пакета документов, необходимого для регистрации сделки, сторонами договора даже не обсуждалась.

Таким образом, каких-либо доказательств, подтверждающих, что невозможность заключения основного договора была обусловлена именно поведением ответчика, в ходе рассмотрения спора представлено не было, в связи с чем требования о взыскании задатка удовлетворению не подлежат.

Разрешая требования ФИО2 о взыскании затрат по улучшению жилого помещения, суд исходит из следующего.

Истец обосновывает в данной части свои исковые требования тем, что на основании раздела 10 Предварительного договора, в период с момента заключения предварительного договора и до момента его прекращения по вине ответчика, в спорном жилом помещении, истцом за личные средства были произведены строительно-отделочные работы, что подтверждается заключением № от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 934 881 рубль 63 копеек, в результате его увеличилась стоимость имущества ответчика, в связи с чем она получила неосновательное обогащение.

По смыслу статей 1102 , 1104 , 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретение или сбережение имущества, в том числе денежных средств, одним лицом (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований образует неосновательное обогащение, которое приобретатель обязан потерпевшему возместить в натуре или по действительной стоимости.

Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Следовательно, неосновательное обогащение подлежит взысканию при доказанности факта получения ответчиком имущественной выгоды за счет истца в виде пользования имуществом или получения (сбережения) денежных средств в отсутствие к этому законных оснований или сделки, периода получения имущественной выгоды и ее размера.

Согласно п. 10.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, покупатель после получения недвижимого имущества по акту приема передачи вправе осуществить его улучшение, в том числе проведение текущего и капитального ремонта без нарушения текущих конструкций. При этом, в случае расторжения настоящего договора стоимость неотделимых улучшений продавцом компенсируется в полном объеме на основании предоставленных покупателем подтверждающих документов ( чеки, квитанции, накладные, акты выполненных работ).

Согласно выводов предоставленный истцом, строительно-технической экспертизы 3-11/2024 от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной индивидуальным предпринимателем ФИО11, по результатам выполненных расчетов стоимость выполненных работ в помещении, расположенном по адресу: пом. 8 составляет 934 881 рубля 63 копейки.

Сторонами не подтверждено, и в материалы дела не предоставлено доказательств того, что спорная квартира была передана покупателю (истцу) по акту приема передачи, что исключает возможность установления технических характеристик спорной квартиры на момент передачи истцу.

Также, в нарушении ст. 56 ГПК РФ , не представлены доказательства, что заявленные ко взысканию истцом расходы, являлись улучшившими состояние спорной квартиры, повысили её стоимость или же являлись теми расходами, которые неразрывно связаны с фактическим использованием именно истцом имущества и обусловлены необходимостью поддержания этого имущества в том состоянии, при котором оно получено в пользование.

В этой связи у суда отсутствуют основания полагать, что взыскиваемые денежные средства в размере 934 881 рублей 63 копейки, приобретены ответчиком без установленных сделкой оснований и могут расцениваться как неосновательное обогащение.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданско-процессуального Кодекса, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО5, третьи лица ФИО13 ФИО3, о взыскании задатка, расходов по улучшению жилищных условий, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Крым через Центральный районный суд Республики Крым в течении месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья ФИО15

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Суд:

Центральный районный суд г. Симферополя (Республика Крым) (подробнее)

Судьи дела:

ФИО14 (судья)

(подробнее)