Как аренда выросла в 4 раза за один день

Предприниматель арендовал землю под строительство гостиницы ещё в 2002 году на 49 лет. Долгое время арендная плата рассчитывалась по старым правилам, но в 2022 году Феодосийский горсовет утвердил новый порядок расчёта. Согласно ему, для земель под «гостиничное обслуживание» в Курортном стала применяться ставка 6,89% от кадастровой стоимости. Для предпринимателя это означало увеличение платежей в 4,2 раза. В начале 2024 года ему пришло уведомление о задолженности по новой ставке в размере более 100 тысяч рублей.

Предприниматель обратился в суд, утверждая, что такая ставка экономически необоснованна, нарушает его права и противоречит федеральному законодательству.

Секрет победы

Ключевым аргументом в деле стал принцип экономической обоснованности. Суд подробно разобрал, как должна устанавливаться арендная плата. Согласно федеральным нормам, плата за аренду государственной или муниципальной земли не может быть произвольной. Она должна соответствовать доходности участка, учитывать его категорию, разрешённое использование, а также экономические условия, в которых работает арендатор. Цель — баланс интересов: бюджет должен получать справедливый доход, а бизнес — возможность развиваться и получать прибыль.

Горсовет, утверждая новые ставки, сослался на отчёт, подготовленный сторонней организацией. Однако суд назначил судебную экономическую экспертизу, которая выявила серьёзные проблемы в расчётах. Эксперт установил, что коэффициенты, положенные в основу ставки 6,89%, были рассчитаны некорректно: использовались несопоставимые данные, формулы не отражали реальную доходность земли, а исходная информация вызывала сомнения. Вывод экспертизы был однозначен: ставка в 6,89% не является экономически обоснованной.

Суд подчеркнул, что административный ответчик (горсовет) не предоставил доказательств, что при установлении ставки изучалась фактическая доходность земель, прибыльность гостиничного бизнеса в этой зоне, способность предпринимателей нести такие расходы. Не было проведено полноценного анализа коммерческой привлекательности участков. Это и стало главным основанием для отмены спорной нормы.

Что делать, если платёж стал неподъёмным?

Это дело наглядно показывает, что даже утверждённый местной властью нормативный акт можно оспорить, если он нарушает ваши права и не соответствует федеральному законодательству. Если вы столкнулись с резким, необоснованным ростом арендной платы или иных обязательных платежей, важно действовать последовательно.

  • Не игнорируйте претензии и уведомления. Зафиксируйте факт изменения условий и начните собирать доказательства.

  • Проанализируйте, насколько новый платёж соответствует принципу экономической обоснованности. Сравните его с вашей рентабельностью, средними показателями по отрасли в регионе.

  • Обратите внимание на процедуру принятия оспариваемого акта: проводились ли независимые расчёты, оценка регулирующего воздействия, общественное обсуждение? Нарушение процедуры — дополнительный аргумент в суде.

  • Самое важное — своевременно обратиться за юридической помощью.

Решение Верховного Суда Крыма — это не просто победа одного предпринимателя. Это сигнал всем органам власти, что при установлении платежей за ресурсы необходимо руководствоваться не только фискальными интересами, но и реальным положением дел в экономике. Закон защищает бизнес от произвольных решений, но эту защиту нужно уметь заявить.

Если вы оказались в похожей ситуации, когда новые нормативные акты ставят под угрозу вашу деятельность, не стоит мириться с несправедливостью. Обращайтесь за консультацией к юристам, специализирующимся на спорах с государственными и муниципальными органами. Профессиональный анализ вашего случая, оценка перспектив судебного разбирательства и грамотное сопровождение могут сохранить ваш бизнес и восстановить справедливость.