Введение:

 Вы владеете частью дома блокированной застройки, но столкнулись с трудностями при оформлении права собственности? В Республике Крым такие ситуации не редкость, особенно после изменений в законодательстве. В этой статье мы разберем, что такое дом блокированной застройки, какие сложности могут возникнуть при признании права собственности и как их преодолеть. Вы узнаете, как действовать быстро и эффективно, чтобы защитить свои права.

Что такое жилой дом блокированной застройки?

 В настоящее время в Республике Крым существует большое количество жилых домов блокированной застройки, или же так называемых «таунхаусов». В этой связи у собственников таких жилых помещений часто возникают вопросы, связанные с оформлением своей собственности, то есть признанием права собственности на жилой дом блокированной застройки.

После принятия 30 декабря 2021 года Федерального закона № 476 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в систему Российского права было внедрено несколько новых понятий и одним из них является «дом блокированной застройки». Данное нововведение в корне изменило правовой подход судебных и иных органов при оформлении права собственности, а также послужило устранению правовой неопределённости в некоторых вопросах. Само понятие дома блокированной застройки теперь закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации и звучит как жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Трудности возникающие при признании права на жилой дом блокированной застройки

 Перейдём непосредственно к выделению проблем, с которыми вы можете столкнуться при признании права собственности, а также предоставим пути их решения с актуальными ссылками на судебную практику.

В первую очередь к важным аспектам при разрешении вопроса о разделе объекта недвижимого имущества, принадлежащего совладельцам на праве общей долевой собственности, относятся то, что

1) является ли такой спорный объект делимой или неделимой вещью?

2) будут ли образованы после его раздела самостоятельные объекты недвижимости, пригодные для автономной эксплуатации в соответствии с назначением объекта, подлежащего разделу?

Особенно заострить внимание нужно на то, что суды до сих пор очень часто ошибочно применяют нормы правил землепользования и застройки, поскольку утверждают, что даже если и определён порядок пользования жилыми помещениями, отходить от требований по минимуму площади земельного участка для одного блока недопустимо. (Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 26 апреля 2023 по делу № 33-3715/2023).

Раньше действительно так это и работало, для признания права собственности жилых домов блокированной застройки суды правильно обращали внимание на то, что раздел дома невозможен, поскольку площадь земельного участка не позволяет образовать на данном участке два отдельных блока дома блокированной застройки, несмотря на то, что технически разделить дом все-таки возможно. (Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 17 ноября 2020 по делу № 33-8995/2020).

На данный момент в Республике Крым согласно ст. 29 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, утверждённых решением Симферопольского горсовета Республики Крым от 30.04.2021 № 361 минимальным размером земельного участка для одного блока является не менее 300 кв. м.

Однако такая правовая позиция была правомерной до вступления в законную силу Федерального закона № 476 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Так, в настоящее время позиция о требовании отдельного земельного участка для блока неправомерна, поскольку в самом законодательстве отсутствуют определённые требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки. Упомянутым выше Федеральным законом № 476-ФЗ требования по размещению жилых домов (блоков) на отдельном земельном участке вовсе исключены (данные обстоятельства указаны в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24.04.2023 № 88-9079/2023 по делу № 2-199/2022).

Как мы помогли нашему доверителю признать дом блокированной застройки

 Одним из ярких примеров нашей успешной практики является дело, связанное с признанием дома блокированной застройки в Симферополе. Наш доверитель столкнулся с рядом сложностей, но благодаря нашему профессионализму и глубокому знанию законодательства, мы смогли добиться положительного результата. Вот как это было.

Наш доверитель владел долей в жилом доме, который был разделен на несколько блоков. Каждый блок использовался для проживания отдельной семьи, но право собственности на блоки не было оформлено должным образом. Это создавало множество проблем, включая невозможность продажи или передачи имущества по наследству.

Кроме того, местные органы власти отказывались признавать дом блокированной застройки, ссылаясь на несоответствие земельного участка минимальным требованиям. Это делало ситуацию практически тупиковой.

Однако, первым же шагом мы провели тщательный анализ всех документов, связанных с домом и земельным участком. Мы выявили, что дом соответствует всем техническим и градостроительным нормам, но право собственности не было оформлено из-за бюрократических проволочек.

Далее мы заказали техническое заключение, которое подтвердило, что дом может быть признан блокированной застройкой. Это заключение стало ключевым аргументом в нашу пользу.

Подготовили исковое заявление, в котором подробно изложили, что новые нормы закона исключают требование о наличии отдельного земельного участка для каждого блока.

В суде мы представили все необходимые документы, включая техническое заключение и доказательства соответствия дома всем нормам. Мы также привели примеры из судебной практики, где подобные дела были решены в пользу владельцев.

Благодаря чему, наш доверитель смог оформить право собственности на свой блок дома. Теперь он может свободно распоряжаться своим имуществом, включая продажу или передачу по наследству.

Это дело стало еще одним подтверждением нашего профессионализма и умения находить решения даже в самых сложных ситуациях

 Вывод:

 Таким образом, все же, несмотря на множество нововведений в законодательство Российской Федерации, анализ судебной практики показывает, что все-таки остался ряд неразрешённых проблем, возникающих из-за отсутствия единообразного подхода в толковании и применении судом юридических норм. 

Кроме того, признание дома блокированной застройки — это не просто формальность, а важный шаг к защите ваших прав. Если вы столкнулись с трудностями при оформлении документов, не пытайтесь решить их самостоятельно. Обратитесь к профессионалам, которые помогут вам защитить свои интересы и оформить все документы в кратчайшие сроки.