Юрист по недвижимости в Краснодаре — разберём ситуацию честно

Подробнее

Частые вопросы

• Купил квартиру в Краснодаре, но после сделки выяснилось, что бывший владелец не выписал своего совершеннолетнего сына. Он отказывается сниматься с учёта добровольно. Что делать?

  Совершеннолетнего члена семьи бывшего собственника можно снять с регистрации через суд — право пользования жильём у него прекратилось с переходом права собственности. Подаётся иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта. Практика по таким делам в Краснодарском крае устойчивая, суды удовлетворяют такие требования. Срок — около 2–3 месяцев.

• Я унаследовал дом в Краснодаре, но нотариус говорит, что земля под ним не оформлена в собственность — только пожизненное наследуемое владение. Могу ли я стать полноценным собственником?

  Да, это решаемо. Право пожизненного наследуемого владения переходит по наследству, и после его оформления вы можете переоформить участок в собственность в упрощённом порядке — через обращение в администрацию без торгов. Важно, чтобы дом был зарегистрирован в ЕГРН. Если есть расхождения в границах или площади участка, потребуется межевание. Всё решаемо, но поэтапно.

• Застройщик в Краснодаре сдал квартиру с задержкой на 11 месяцев. Неустойку платить отказывается, предлагает подписать соглашение о переносе сроков задним числом. Стоит ли соглашаться?

  Не стоит. Подписав такое соглашение, вы лишитесь права на неустойку за весь период просрочки. По 214-ФЗ застройщик обязан выплатить 1/150 ключевой ставки за каждый день задержки. За 11 месяцев сумма существенная. Судебная практика в Краснодаре по таким спорам — в пользу дольщиков. Подписывать ничего не нужно, лучше направить претензию и готовить иск.

• Сосед самовольно перенёс забор и захватил около 3 метров моего участка в СНТ под Краснодаром. Межевание у меня есть, у него — нет. Как вернуть землю?

  Ситуация решается через суд — иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком (негаторный иск). Ваше межевание с координатами поворотных точек — ключевое доказательство. Суд, как правило, назначает землеустроительную экспертизу. В Краснодарском крае по таким спорам суды встают на сторону того, у кого есть актуальное межевое дело. Перспективы хорошие, главное — не затягивать.

• Купили участок в Краснодарском крае, а потом оказалось, что через него проходит зона с особыми условиями использования территории — охранная зона газопровода. Продавец об этом не предупредил. Можно ли расторгнуть договор?

  Можно попробовать. Если обременение не было отражено в договоре и продавец скрыл существенную информацию, это основание для расторжения сделки по ст. 37 ЗК РФ и ст. 460 ГК РФ. Сначала направляется претензия с требованием расторжения. Если откажет — иск в суд. Важно зафиксировать, что сведения о зоне были в ЕГРН на момент сделки: это подтверждает осведомлённость продавца.

• Оформляю дом в Краснодаре по дачной амнистии, но кадастровый инженер говорит, что дом частично выходит за красные линии улицы. Администрация отказывает в согласовании. Что можно сделать?

  Ситуация сложная, но не безнадёжная. Если нарушение незначительное и дом существует давно, можно попробовать оспорить отказ администрации в суде — суды иногда допускают сохранение строения при соблюдении норм безопасности. Альтернатива — корректировка красных линий через публичные слушания, если есть основания. Сначала нужно изучить градостроительную документацию Краснодара по вашему кварталу.

• У меня на руках свидетельство о праве собственности на квартиру в Краснодаре, выданное ещё в 1999 году. В ЕГРН запись отсутствует. Банк отказывает в ипотеке. Как поставить на учёт?

  Старые свидетельства о праве собственности, выданные до создания ЕГРП, имеют юридическую силу, но запись в реестре отсутствует. Для её внесения нужно подать заявление в Росреестр о регистрации ранее возникшего права — одновременно можно проводить любую сделку или отдельно. Процедура стандартная, госпошлина льготная. После внесения записи банк получит актуальную выписку и сможет оформить ипотеку.

• Хочу купить квартиру в Краснодаре, но продаёт её человек по доверенности. Доверенность нотариальная, но собственник — пожилой человек, с которым связаться не могу. Насколько это рискованно?

  Риск высокий. Доверенность могла быть отозвана, выдана под давлением или собственник может быть признан недееспособным — тогда сделка будет оспорена. Перед покупкой необходимо проверить доверенность через реестр ФНП, лично пообщаться с собственником или хотя бы получить подтверждение его воли. Если выйти на него невозможно — это серьёзный стоп-сигнал. Такие сделки мы рекомендуем не проводить без личного контакта с владельцем.

• Выиграл суд о признании права собственности на самовольную постройку в Краснодаре, но Росреестр отказывает в регистрации, ссылаясь на противоречия в документах. Что делать дальше?

  Отказ Росреестра после вступившего в силу решения суда — нарушение. Решение суда о признании права собственности является самостоятельным основанием для регистрации по ст. 58 ГК РФ. Нужно проверить, правильно ли сформулирована резолютивная часть решения: там должны быть точные характеристики объекта. Если отказ незаконен — обжалуем действия регистратора в суд. Это решаемо, срок — 1–2 месяца.

• Мы с братом унаследовали дом в Краснодаре в равных долях, но он хочет продать свою долю постороннему человеку. Могу ли я помешать этому или выкупить его долю принудительно?

  Помешать продаже нельзя, но у вас есть преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ. Брат обязан письменно уведомить вас об условиях продажи — цене, условиях. Если он продаст без уведомления или по более низкой цене, вы можете оспорить сделку в течение 3 месяцев и перевести права покупателя на себя. Принудительный выкуп возможен только если доля незначительная и у брата нет интереса в объекте — через суд.

Другие услуги юристов в городе Краснодар