Алексей и Марина - молодые врачи, которые оформили ипотеку по новой программе - купили участок, получили кредит на стройку. Но с подрядчиком им не повезло. Женщина, которая так красиво "пела" на участке о новом доме перекрыла их деньгами свои старые долги.
Немного расскажу о том, что делать, чтобы в такую ситуацию не попасть. Но если, уже проблема появилась - расскажу о том, как выйти из нее с наименьшими потерями.
Как проверить частного застройщика - цена
Проблема всех бед - желание сэкономить. Но винить обычного потребителя в том, что он слушает мошенника, который красочно описывает будущий дом ценой на десять процентов дешевле рынка не имеет смысла. Застройщики рассказывают про аккредитацию в банке и членство в СРО, что дает иллюзию надежности. Экономия в десять процентов - это не какая-то супер технология, а банальное желание привлечь клиента любой ценой. Все строят по одним и тем же ценам стройматериалов, с одинаковыми роботягами и в одном и том же рынке. Поэтому низкая цена - первый маркер того, что у застройщика проблемы.
Как проверить частного застройщика - кто строит
Если застройщик - ООО, можно проверить его обороты на сайте налоговой
Если обороты у компании маленькие, это означает, что фирма либо уклоняется от налогов либо, что у фирмы нет заказов. На скрине ниже один из крупнейших частных застройщиков в Крыму (по версии Авито и Яндекс услуг). При этом выручка у этого застройщика за весь 2024 год не достигла 1 миллиона рублей.
С индивидуальными предпринимателями еще хуже - проверить обороты на сайте налоговой не получится, потому, что ИП не подают публичную отчетность. Тем не менее, можно проверить ИП на однодневку и банкротство.
Как проверить частного застройщика - официальные ресурсы
Не лишним будет посмотреть судебные сайты и сайт ФССП. Многие подрядчики перекрываются чужими деньгами, когда у них уже появились трудности, а это можно выявить до заключения сделки.
Так выглядит информация об одном застройщике, которого мы проверяли перед сделкой. Киевский районный суд Симферополя рассмотрел дело еще год назад.
Как заключить договор, если не уверен
Идеальный вариант, если Вы не уверены - платить застройщику частями и размер частей дробить на максимально небольшие порции. Если условно фундамент стоит 500 тысяч рублей, а "коробка" - 3 миллиона, то строительство коробки можно разделить на части, например, по объему стройки.
Что делать, если застройщик не выполнил работы в срок
В стройке золотое правило - умножать время стройки на два, чтобы не ошибиться. Это значит, что нарушение сроков строительства - это частая проблема. Забухали рабочие, ударил мороз, поставщик не прислал материалы - это факторы на которые застройщик не всегда в состоянии повлиять. Но если прошло много времени, а работы еще не начались - пора бить тревогу.
Переговоры с застройщиком
От застройщика самое важное узнать почему он не начал работать. Если он говорит, что пропали рабочие - попросите вернуть деньги до момента, пока рабочие не появятся или попросите телефон прораба, чтобы узнать его версию. Если Вы не получаете внятного ответа - значит застройщик прикарманил Ваши деньги или заплатил по предыдущим долгам.
Досудебная претензия застройщику
Сама претензия не имеет смысла, если Вы оформляли договор как физ. лицо. В суд можно пойти и без нее. Однако, за неисполнение требования потребителя можно взыскать дополнительную сумму, если будет претензия. Кроме того, если застройщик колеблется кому начинать строить дом или возвращать деньги первому - Вам или соседу - возможно претензия поставит его на Вашу сторону.
Заявление в полицию
Уголовные дела по такой категории возбуждают редко. Все-таки стройка - это предпринимательские риски. Тем не менее, если потерпевших много или мошенническая схема слишком очевидна, на подрядчика могут и дело завести, а это уже совсем другая мотивация возвращать деньги.
Гражданский суд
Иск о защите прав потребителей позволяет Вам взыскать сумму в два с половиной - три раза большем чем Вы заплатили застройщику. Мораторий на частные дома не распространяется. Процессы такие не проходят гладко, довольно часто застройщик сопротивляется и пытается что-то доказать со своей стороны. Мы с таким работаем не первый год, но большинство случаев индивидуальны.
Как быть с банком
Основная проблема с банком - повышение ставки в случае, если Вы не смогли сдать объект в срок и отчитаться перед банком.
Если Вы успеваете поменять застройщика до смены ставки - важно зафиксировать техническое состояние объекта на момент смены застройщика. В противном случае может быть такое, что старый застройщик будет рассказывать суду и банку, что он построил больше, чем на самом деле. Чтобы банк не поднимал ставку можно попросит об этом кредитный комитет. К ходатайству приложите копию иска и других документов, подтверждающих Вашу благонадежность.