Обратите внимание, что никакая проверка ни от кого не даст Вам гарантий.
Проверка юридической чистоты квартиры: как избежать рисков при покупке
Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда значительные вложения, и один из ключевых этапов — проверка юридической чистоты квартиры. Это процедура анализа документов, истории объекта и собственника, чтобы минимизировать риски: от обременений и арестов до оспаривания сделки в суде. Юридически чистая квартира — та, где нет оснований для истребования имущества третьими лицами, скрытых долгов или нарушений прав предыдущих владельцев.
Без тщательной проверки вы рискуете потерять деньги и жилье. Например, сделка может быть признана недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних, использования материнского капитала без выделения долей или банкротства продавца.
До аванса/задатка на квартиру
Три шага - документа по проверке юридической чистоты квартиры до заключения договора аванса
Запросите расширенную выписку из ЕГРН от продавца со сведениями о переходе прав. Это базовый документ из Росреестра. Он покажет текущего собственника, площадь, кадастровый номер, наличие обременений (ипотека, арест, рента), запретов и правопритязаний. Обратите внимание, что выписку нужно будет заказывать еще и непосредственно перед сделкой. Это убережет Вас от мошенничества или свежих арестов/правопритязаний.
Проверьте правоустанавливающие документы
Договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о наследстве.
Убедитесь в оригиналах или нотариальных копиях. Обратите внимание на частые перепродажи — это "красный флаг".
Анализ собственника - продавца
Паспорт.
Брак: согласие супруга на продажу или заявление об отсутствии брака на момент приобретения (нотариальное).
Что проверяем по этим документам
ЕГРН показывает текущего собственника, сверяем его данные, проверяем наличие арестов/обременений/правопритязаний, смотрим историю переходов права собственности.
Правоустанавливающие показывают давность владения - чем старше, тем лучше, а так же основания приобретения права собственности. Например, стоит серьезно отнестись к дарению или к купле - продаже с пониженной стоимостью.
Паспорт позволит сверить собственника, проверить сведения о браке (внимательно смотрите дату выдачи паспорта на предмет получения дубликата, такое часто делают, чтобы скрыть прошлый брак), проверить судебные процессы, банкротство и долши по фамилии. Согласие супруги лучше получать на этапе до заключения аванса или задатка.
Что делаем при заключении задатка/аванса
При покупке квартиры, как и любой недвижимости нужно понимать, чем аванс отличается от задатка. То что, задаток возвращается в двойном размере по вине продавца и не возвращается по вине покупателя знают все.
Вопрос в том когда выбирать задаток, а когда - аванс, если Вы покупатель.
Отвечаем, задаток - это инструмент для "жесткой фиксации" сделки и защиты ваших интересов, когда Вы уверены в своем решении и хотите обезопасить себя от срыва сделки продавцом.
Вы нашли идеальный вариант и хотите "застолбить" квартиру. Вы серьезно настроены, проверка документов не выявила проблем, и вы не хотите, чтобы продавец продолжал показы или передумал. Задаток юридически обязывает и вас, и продавца. Если продавец откажется, вы получите компенсацию (вдвойне).
Рынок "продавца", конкуренция за лоты. Если на хорошую квартиру много желающих, задаток делает вашу позицию сильнее. Продавец, получив задаток, снимает квартиру с продажи, что дает вам время на подготовку документов и денег.
Вы готовы нести риски. Вы осознаете, что если вы по своей вине сорвете сделку (не одобрили ипотеку, не собрали деньги, передумали), то задаток вам не вернут. Вы согласны на этот риск ради гарантий со стороны продавца.
Нужно время на сложную подготовку. Например, вам нужно продать свою квартиру, чтобы купить эту, или ждать одобрения крупной ипотечной заявки. Задаток дает вам это время, обязывая продавца ждать согласованных в договоре сроков.
Итог по задатку: Выбирайте его, когда ваша уверенность в покупке близка к 100%, а главный риск вы видите в возможном непорядочном поведении продавца (продажа другому, повышение цены, срыв сделки).
Когда покупателю ВЫГОДНЕЕ оформлять АВАНС
Это более гибкий и безопасный для покупателя инструмент. Он подтверждает серьезность намерений, но не влечет жестких санкций.
Вы только в начале проверки. Вы внесли деньги, но еще не получили на руки выписку из ЕГРН, не проверили юридическую чистоту, не договорились обо всех нюансах. Аванс позволяет вам начать проверку, имея "бронь" на квартиру, но сохраняя возможность относительно безопасно выйти из сделки.
Есть существенные условия, которые еще не выполнены. Самый частый случай — не одобрена ипотека. Если в предварительном договоре (где передается аванс) четко прописано: "Сделка состоится при условии получения покупателем ипотечного кредита в банке N на сумму X под ставку не выше Y%", то при отказе банка вы просто получаете аванс назад. С задатком так же можно прописать отлагательные условия, но на практике аванс психологически больше ассоциируется с гибкостью.
Вас что-то смущает, но вы хотите подстраховаться. Если есть небольшие риски (например, продавец ждет деньги на покупку новой квартиры, и его сделка шаткая), аванс минимизирует ваши потери в случае, если придется отказаться.
Вы не уверены на 100%, что хотите именно эту квартиру. Возможно, вы смотрите еще несколько вариантов. Аванс дает меньше гарантий продавцу, поэтому он может на него не согласиться, но для вас это способ сохранить возможность отступить с меньшими финансовыми потерями (вернется только аванс, без штрафов, если иное не оговорено).
Итог по авансу: Выбирайте его, когда есть сомнения, непроверенные условия или "подвешенные" состояния (ипотека, продажа своей квартиры). Это способ "забронировать" квартиру, оставив себе пути для отступления.
После аванса/задатка
Обычно на этой стадии следует оценка рисков выявленных сразу.
Риски с особыми категориями
Несовершеннолетние собственники: разрешение органов опеки.
Материнский капитал: выделены ли доли детям?
Наследство: все ли наследники учтены, нет ли отказников с правом пожизненного проживания.
Приватизация: не нарушены ли права отказавшихся или прописанных
Обременения и ограничения
Залог (ипотека), арест, рента.
Перепланировка: должна быть узаконена.
Долги по ЖКХ и капремонту.
Дополнительные проверки
Судебные споры по объекту (на сайте судов).
Домовая книга или выписка о зарегистрированных.
Для ипотеки: банк проверит, но не все риски (например, наследственные).
Самостоятельная проверка и перепроверка тоже возможна и она точно не будет лишней.