Прежде чем мы начнем: если вы покупаете недвижимость и нуждаетесь в помощи юриста — обращайтесь. Я специализируюсь на сопровождении сделок, консультациях, налоговом планировании и судебных спорах в сфере недвижимости.
Дополнительная финансовая нагрузка в 2026 году может привести к большому числу «долгостроев» и банкротств застройщиков. Банкротства при этом афишировать не принято, поэтому рядовые граждане часто узнают о них только из новостей — когда толпа дольщиков стоит с плакатами у мэрии. В последние годы собираться больше двух человек без согласования с властями не принято, поэтому многие проблемы остаются невидимыми. Я довольно часто провожу проверки застройщиков и сделок и знаю специфику региона. В этой статье расскажу, как проверить финансовую составляющую застройщика на реальных примерах.
Дисклеймер: рейтинг является частным мнением, не является официальным, мнение других специалистов может отличаться. Данные в рейтинге могут не совпадать с реальными, выборка застройщиков произведена случайным образом. «Хороших» и «плохих» не бывает. На основе этого рейтинга нельзя строить выводы о надёжности или ненадёжности того или иного застройщика. Это нужно делать перед сделкой с привлечением специалиста. Например, уставной капитал в 10 тыс. рублей или убыток на каком-либо этапе это практически норма в российских реалиях. А вот отсутствие гарантий в рамках 214 ФЗ - это красный флаг в моем понимании.
Рынок недвижимости Крыма развивается, но выбор застройщика сопряжён с серьёзными рисками. Большинство застройщиков в Крыму работают с минимальным уставным капиталом, высокой долговой нагрузкой и отсутствием завершённых объектов, что ставит под угрозу интересы дольщиков. Обратите внимание, что риэлторы и агентства недвижимости в большинстве случаев получают оплату от продаж объектов и не заинтересованы информировать вас о рисках.
Примеры застройщиков - банкротов в Крыму - ООО «Алупка Резорт» 
и ЖСК «Чайный дом»
Цель этого рейтинга — показать примерный алгоритм оценки и показатели которые нужно оценивать. Показатели используем по итогам 2024 года. Итоги 2025 года будут видны в середине 2026, поэтому мы смотрим на застройщиков в ретроспективе. В фокусе анализа — не только текущие финансовые показатели, такие как прибыль, размер уставного капитала и долговая нагрузка, но и качественные аспекты: наличие чистых аудиторских заключений, переход на работу по проектам с использованием эскроу-счетов, история завершения объектов и концентрация рисков. Такой комплексный подход позволяет выделить компании с подтверждённой надёжностью, идентифицировать игроков со стабильным положением, но значительными структурными рисками, а также предупредить о застройщиках, чьё финансовое состояние вызывает серьёзные опасения.
Ниже представлен разбор и итоговая оценка каждого из рассмотренных застройщиков, который призван стать полезным ориентиром в непростом процессе выбора надёжного партнёра для инвестиций в крымскую недвижимость.
---
ООО «Специализированный застройщик “Парк Прибрежный”»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — пгт. Черноморское.
Уставный капитал: 1 млн рублей
Выручка: 0 рублей
Чистый убыток за 2024 год: 25 000 рублей
Строит ЖК "Парк Прибрежный", два дома в Черноморском, оба с задержкой. На основе предоставленного аудиторского заключения, анализа открытых данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в связи с низким уровнем чистой прибыли и отсутствием сведений о выручке невозможно сформировать вывод о положении застройщика.
---
ООО СЗ «СК «КРЫМСКИЙ БЕРЕГ»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — с. Фрунзе и г. Ялта.
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка: 89,3 млн рублей
Чистая прибыль за 2024 год: 50,7 млн рублей
На основе детального анализа отчётности на ресурсе БФО за 2024 год можно восстановить следующую картину его строительной деятельности.
Основная выручка компании в 2024 году (89,3 млн рублей), хотя и значительно меньшая, чем годом ранее, была получена от продажи квартир в рамках завершения объекта: ЖК "Сакский квартал", расположенный по адресу: Республика Крым, Сакский район, с. Фрунзе, восточнее Фрунзенской средней школы». В отчётности также упоминается нереализованная квартира в объекте, что, по-видимому, является частью того же жилого комплекса в селе Фрунзе.
Компания перешла к активной подготовке нового масштабного проекта — клубный дом "Ялта" . Практически все запасы (27,9 млн рублей из 30,7 млн) представляют собой себестоимость незавершённого производства по строительству нового комплекса жилой застройки.
Финансовые показатели за 2024 год:
Компания завершила 2024 год с чистой прибылью 45,6 млн рублей, что является резким улучшением по сравнению с убытком в 5,1 млн рублей в 2023 году. Выручка составила 89,3 млн рублей. Величина уставного капитала остаётся минимальной — 10 тысяч рублей, что типично для многих застройщиков, но указывает на ограниченность собственных средств для покрытия рисков. Чистые активы на конец года положительны и составляют 7,6 млн рублей.
Анализ в контексте рынка (ЕИСЖС):
В сравнении со многими застройщиками, особенно небольшими и региональными, положительная прибыль и чистые активы являются относительно сильным показателем. На рынке много компаний, имеющих убытки, околонулевой уставный капитал или отрицательные чистые активы. Однако ключевым для рейтинга в ЕИСЖС является не только прибыль, но и выполнение обязательств перед дольщиками, отсутствие долгов по взносам в компенсационный фонд и история проектов.
---
ООО «Специализированный застройщик «Вишнёвый сад»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Ялта.
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка: 3,3 млрд рублей
Чистая прибыль за 2024 год: 138,9 млн рублей
Компания ООО «Специализированный застройщик «Вишнёвый сад» строит один объект: ЖК "Ай-Петри" в городе Ялта, Республика Крым. Разрешение на строительство выдано 2 сентября 2022 года. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на 4 квартал 2027 года. Таким образом, на момент отчётности объект находился в активной стадии строительства, что подтверждается значительными капитальными вложениями, отражёнными в бухгалтерском балансе. Строительство объекта осуществляется с использованием механизма проектного финансирования и счетов эскроу в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ. Застройщик привлёк долгосрочный кредит от РНКБ Банка, обеспечением по которому, среди прочего, выступают права аренды земельного участка под данным строящимся домом.
Компания действует как единственный застройщик на данном объекте. В 2024 году была получена значительная выручка от реализации готовой продукции (помещений), что указывает на активные продажи в строящемся доме.
С одной стороны, застройщик демонстрирует резкое формальное улучшение ключевых показателей: получена чистая прибыль в 133,7 млн рублей против убытка годом ранее, выручка составила 3,3 млрд рублей, а чистые активы стали положительными (86,8 млн рублей). Важным позитивным фактором является проектное финансирование через счета эскроу, что подтверждается исчезновением из баланса крупных сумм по расчётам с дольщиками, и наличие чистого аудиторского заключения по международным стандартам.
Уставный капитал в размере всего 10 тысяч рублей, что несопоставимо с масштабами строительного бизнеса и указывает на символическую финансовую ответственность учредителей. Компания действует в рамках обширной сети аффилированных лиц (более 40), включающей десятки юридических лиц, преимущественно застройщиков, что создаёт риски перекрёстного перетока средств и зависимости от финансового состояния всей группы. С другой стороны, количество аффилированных лиц может свидетельствовать о создании холдинга, что может служить преимуществом.
---
ООО «СЗ «УТЁС»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Алушта.
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка: 0 рублей
Чистый убыток за 2024 год: 52,0 тыс. рублей
Застройщик строит крупный жилой комплекс апартаментов "LETTO" в курортном посёлке Бондаренково под Алуштой. Проект находится в стадии активного строительства, имеет все необходимые разрешения и целевое банковское финансирование, но с длительным сроком сдачи (2028 год) и высокой долговой нагрузкой, обеспеченной всем имуществом компании и будущими квартирами.
Застройщик ведёт строительство трёх многоквартирных домов (комплексов) формата апартаментов на земельном участке площадью 2 гектара. Это помещения с особым правовым статусом (нежилые помещения, приспособленные для проживания), что типично для курортных зон Крыма. Проект реализуется по Федеральному закону № 214-ФЗ о долевом участии, что прямо указано в учётной политике компании (учёт зарегистрированных ДДУ).
Финансовое положение компании:
Компания демонстрирует крайне низкие финансовые показатели. Уставный капитал составляет минимальную сумму в 10 000 рублей, что указывает на низкую финансовую устойчивость организации.
За 2024 год зафиксирован чистый убыток в размере 52 000 рублей при отрицательном нераспределённом убытке 2 851 000 рублей. Денежные средства на счетах сократились до критически низких 140 000 рублей.
Структура активов и обязательств:
Основные активы компании сконцентрированы в незавершённом строительстве (505 млн рублей) и авансах подрядчикам (138 млн рублей). При этом долговая нагрузка чрезвычайно высока:
Долгосрочные обязательства — 715 млн рублей
Кредиторская задолженность — 10,7 млн рублей
Компания реализует единственный проект — комплекс апартаментов в Алуште. Строительство ведётся на залоговом земельном участке, проект имеет действующее разрешение на строительство.
Для дольщиков ключевым является не текущий убыток (закономерный на этапе строительства), а наличие положительного аудиторского заключения, факт активного строительства и целевого банковского финансирования. Однако финансовое состояние компании требует постоянного мониторинга, особенно в части увеличения чистых активов.
---
ООО «Специализированный застройщик “ПАРУСА”»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Алушта.
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка: 0 рублей
Чистый убыток за 2024 год: 1,0 тыс. рублей
Компания ведёт строительство одного объекта: жилого комплекса апартаментов «Паруса мечты» в Алуште. Разрешение на строительство получено 10 июня 2022 года. Проект реализуется с использованием проектного финансирования и эскроу-счетов, передача готовых помещений дольщикам планируется в 2028 году.
Финансовое положение и результаты 2024 года:
Компания завершила 2024 год с чистым убытком в 1 тысячу рублей, что является практически нулевым финансовым результатом. Выручка за год отсутствовала, так как деятельность ведётся в рамках строительства (проект в пос. Виноградный, Алушта) с планируемым завершением и передачей помещений дольщикам в 2028 году. Основные финансовые показатели демонстрируют высокую зависимость от заёмного финансирования: заёмные средства на конец 2024 года составляют 1,173 млрд рублей, при этом собственный капитал отрицательный (–2,876 млн рублей) из-за накопленного непокрытого убытка. Размер уставного капитала минимальный — 10 тыс. рублей, что ниже типовых значений для застройщиков, осуществляющих крупные проекты. Чистые активы также отрицательны.
Риски частично нивелируются наличием целевого проектного финансирования от РНКБ Банка на сумму свыше 1 млрд рублей и средствами дольщиков на эскроу-счетах (812,5 млн рублей), что указывает на контроль банка за расходованием средств и снижает риск нецелевого использования. Компания ведёт один крупный проект, все обязательства перед дольщиками обеспечены деньгами на эскроу-счетах. Отсутствие выручки и прибыли на текущем этапе является типичным для застройщика на стадии активного строительства.
---
ООО «Специализированный застройщик "Алчак"»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Алушта.
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка за 2024 год: 0 рублей
Чистая прибыль за 2024 год: 801 тыс. рублей
Компания реализует один проект — строительство гостиничного комплекса с апартаментами "Park Plaza" в Алуште. Объект находится в стадии активного строительства, завершение и передача помещений дольщикам запланированы на 2026 год. Финансирование проекта осуществляется преимущественно за счёт заёмных средств, долгосрочные обязательства составляют 1,4 млрд рублей. Основной актив — незавершённое строительство на сумму 958 млн рублей.
---
ООО «СЗ «КК «Лучистый»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — пгт. Семидворье (Алушта).
Уставный капитал: 15 тыс. рублей
Выручка за 2024 год: 0 рублей
Чистый убыток за 2024 год: 4,674 млн рублей
Компания ведёт строительство трёх многофункциональных жилых комплексов "Стахеев" в посёлке Семидворье. Все проекты находятся на начальной стадии, разрешения на строительство получены в декабре 2024 года. Ввод в эксплуатацию запланирован на 2028–2029 годы. Финансирование осуществляется за счёт целевого кредита РНКБ и беспроцентных займов от учредителя.
---
ООО «СЗ «РАЗВИТИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТ»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Судак.
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка за 2024 год: 0 рублей
Чистый убыток за 2024 год: 488 тыс. рублей
Компания реализует проект жилого комплекса «Долина Роз» в Судаке. Строительство ведётся на основании разрешения от декабря 2022 года, завершение объекта запланировано на I квартал 2027 года. Основные активы — незавершённое производство на сумму 581,4 млн рублей и авансы подрядчикам — 106,2 млн рублей. Финансирование проекта обеспечено долгосрочными обязательствами в размере 778,2 млн рублей.
---
ООО «СЗ «ГАГАРИНСКИЙ»»
Основная деятельность компании сосредоточена в г. Севастополь.
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка за 2024 год: данные отсутствуют
Чистая прибыль за 2024 год: 11,96 млн рублей
Компания ведёт строительство жилого комплекса "Дом на Маячной" в Севастополе. Первая очередь была введена в эксплуатацию в июне 2023 года, вторая очередь находится в стадии строительства с октября 2024 года. Финансовые показатели демонстрируют снижение собственного капитала и дефицит ликвидности.
---
ООО «Специализированный застройщик «ЖК Ботаника»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Симферополь.
Уставный капитал: 10 380 тыс. рублей
Выручка за 9 месяцев 2024 года: 2 043 тыс. рублей
Чистый убыток за 9 месяцев 2024 года: 4 782 тыс. рублей
Компания реализует проект жилого комплекса «Ботаника» в Симферополе. Проект включает строительство многоквартирных домов с развитой инфраструктурой. Отчётность отражает низкую операционную активность и убыточность при росте долгосрочных заимствований и вложений в незавершённое строительство.
---
ООО «СЗ «АКВА-ТРАСТ»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Ялта, ЖК "АТЛАНТИДА".
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка за 2024 год: 150 тыс. рублей
Чистый убыток за 2024 год: 43,9 млн рублей
В реестре застройщиков и проектов компания не имеет действующих объектов. Финансовая отчётность свидетельствует об отсутствии реальной строительной деятельности и глубокой убыточности. Аудит за предыдущий период не проводился.
---
ООО «Специализированный застройщик «Гвардейское»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — пгт. Гвардейское.
Уставный капитал: 4,4 млн рублей
Выручка за 2024 год: 0 рублей
Чистый убыток за 2024 год: 19,4 млн рублей
Компания осуществляет строительство жилого квартала "Республика" в пгт. Гвардейское. Первая очередь первого этапа была введена в эксплуатацию в декабре 2024 года, передача квартир дольщикам запланирована на 2025 год. Финансовое состояние характеризуется отрицательными чистыми активами и высокой долговой нагрузкой при полном отсутствии выручки.
---
ООО «Специализированный застройщик "Мечта"»»
Основная деятельность компании сосредоточена в Республике Крым — г. Евпатория, РЕКРЕАЦИОННЫЙ КОМПЛЕКС "ЗОЛОТЫЕ ПЕСКИ".
Уставный капитал: 10 тыс. рублей
Выручка за 9 месяцев 2025 года: 0 рублей
Чистая прибыль за 9 месяцев 2025 года: 583 тыс. рублей
Компания была создана недавно, на конец 2024 года практически не вела деятельность. К сентябрю 2025 года сформирован актив за счёт привлечённых займов и кредитов. В отчёте присутствуют статьи «Незавершённое строительство» и «Незавершённое производство», но выручка от реализации объектов отсутствует. Основной доход получен от процентов по выданным займам.
