Сохранение дома в реконструированном виде

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 мая 2025 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего – судьи ФИО9,

судей: ФИО7,

ФИО5,

при секретаре ФИО3,

с участием

представителя ФИО1

и ФИО1 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску ФИО1, ФИО1, ФИО2 к Администрации города Ялта Республики Крым о сохранении в реконструированном виде жилого дома, признании права собственности, по апелляционной жалобе Администрации города Ялта Республики Крым на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 ноября 2024 года,

у с т а н о в и л а:

в августе 2023 года ФИО6, ФИО2 обратились в суд с иском к Администрации города Ялта Республики Крым о сохранении в реконструированном виде жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, признании права собственности на 7/10 доли указанного жилого дома, мотивируя свои требования тем, что ФИО6 является собственником ? доли указанного жилого дома. Собственником ? доли являлась ФИО8, которая умерла ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, в настоящее время собственником указанной доли является ФИО2 В 2003 году, с целью улучшения жилищных условий, на своей доле домовладения, ФИО6 возвел второй этаж, в связи с чем увеличилась площадь домовладения. Поскольку бывший совладелец умер, наследник не может вступить в права, так как имеются расхождения сведений в правоустанавливающих документах и внесенных в ЕГРН с учетом реконструкции.

В связи со смертью ФИО6, 06.11.2024 судом произведена замена истца по делу № № – ФИО6 на его правопреемников ФИО1, ФИО1

29.10.2024 уточнив исковые требования, истцы просили: сохранить в реконструированном виде жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №; признать право собственности за ФИО1 на 7/20 доли указанного жилого дома в порядке наследования после смерти ФИО6; признать за ФИО1 право собственности на 7/20 доли указанного жилого дома в порядке наследования после смерти ФИО6; признать за ФИО2 право собственности на 3/10 доли указанного жилого дома в порядке наследования после смерти ФИО8 (л.д.121-122).

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 ноября 2024 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, сохранен в реконструированном виде. За ФИО1 признано право собственности на 7/20 доли жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в порядке наследования после смерти ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ. За ФИО1 признано право собственности на 7/20 доли жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в порядке наследования после смерти ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ. За ФИО2 признано право собственности на 3/10 доли жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в порядке наследования после смерти ФИО8, умершей ДД.ММ.ГГГГ. Указано, что решение суда является основанием для регистрации Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на указанный объект недвижимости.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация города Ялты Республики Крым, ссылаясь на нарушение норм материального права, неверное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверную оценку доказательств, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Полагает, что суд достоверно не установил, кому принадлежит земельный участок, самовольно захваченный истцами и нарушены ли интересы третьих лиц, поскольку согласно заключению эксперта, вероятно, строение расположено на землях муниципальной собственности МОГО Ялта. Однако, заключение эксперта основано на предположениях и не подтверждено иными доказательствами. Обращает внимание, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Полагает, что обращение с иском в суд является упрощенным порядком ввода возведенных построек в эксплуатацию в обход установленного порядка. Данных, подтверждающих обращение истцов за разрешениями в компетентный орган на проводимую реконструкцию не предоставлено, не предоставлен полный пакет докментов, необходимый для получения разрешения на реконструкцию.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истцов, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что ФИО6 14 августа 2007 года выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество – ? долю жилого дома, расположенного по адрес изъят).

На основании договора дарения доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 приобрела в собственность ? долю жилого дома № <адрес изъят-18).

10 сентября 2013 года ФИО8 и ФИО6 выдано свидетельство о праве собственности на невидимое имущество – земельный участок площадью <данные изъяты> га, предназначенный для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) по адрес изъят-23).

В соответствии с кадастровым паспортом здания от ДД.ММ.ГГГГ, двухэтажному жилому дому, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному по адрес изъят).

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2, после смерти ФИО8 приобрела в собственность 7/12 долей земельного участка, находящегося по адрес изъят-21).

Согласно выписке из ЕГРН от 23.08.2023, двухэтажный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адрес изъят-38).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 23.08.2023, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес изъят-50).

На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 03.05.2024, ФИО1 и ФИО1 приобрели в собственность 5/12 долей земельного участка, находящегося по адрес изъят-111).

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил исходил из того, что жилой дом реконструирован в части 1/2 доли без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью.

С такими выводами суда первой инстанции не соглашается судебная коллегия и считает, что они не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

В соответствии с п. 1.7.1 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (с изм. от 22.06.2022) «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176), перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии с п. 1 ст. 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с абзацем первым части 1 статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В заключении судебной строительно-технической экспертизы эксперт пришел к выводам, что реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, частично не соответствует действующим на момент проведения данного исследования строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам:

- строение в реконструированном виде частично расположено за границами земельного участка с кадастровым номером №, площадь наложения составляет <данные изъяты> кв.м. (вероятно, строение расположено на землях муниципальной собственности МОГО Ялта);

- в результате проведения реконструкции жилого дома сокращено расстояние от стен данного строения до северной границы земельного участка с кадастровым номером № (отступ составляет 1,10 м. при минимально допустимом отступе 3.00 м.);

Расстояние от стен данного строения до северной границы земельного участка с кадастровым номером № соответствует градостроительным требованиям, действующим на момент проведения реконструкции жилого дома (до 04.06.2003): 1,10 м при минимально допустимом отступе- 1,00 м.

Установление степени существенности выявленных нарушений не относится к компетенции экспертов. Устранить выявленные нарушения возможно путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и земель муниципальной собственности МОГО Ялта. Выявленные нарушения не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Выявленные нарушения нарушают интересы третьих лиц в связи с расположением части строения за границами земельного участка с кадастровым номером № (вероятно, строение расположено на землях муниципальной собственности МОГО Ялта). Жилой дом в реконструированном виде может безопасно эксплуатироваться.

Таким образом, эксперт, не установив степень существенности выявленных нарушений указывает, возможный путь их устранения и указанный довод суд первой инстанции положил в основу своего решения.

Кроме того, согласно данному заключению, вероятно, строение расположено на землях муниципальной собственности МОГО Ялта.

Анализируя заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям, установленным ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем заключение положено в основу решения.

С такими выводами суда первой инстанции не соглашается судебная коллегия и считает, что они не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 194 ГПК РФ решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).

Пунктами 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении» от 19.12.2003 г. № 23 разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям и разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ решение суда первой инстанции не соответствует.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство здания выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную всоответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса, для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде: предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка согласно часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса. Таким образом, пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е. нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка - строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, возводимый объект признается самовольной постройкой.

Согласно ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственную корпорацию по атомной энергии «Росатом», Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос». К указанному заявлению прилагаются следующие документы и сведения:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7.3 настоящей статьи;

1.1) при наличии соглашения о передаче в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, органом государственной власти (государственным органом), Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», органом управления государственным внебюджетным фондом или органом местного самоуправления полномочий государственного (муниципального) заказчика, заключенного при осуществлении бюджетных инвестиций, указанное соглашение, правоустанавливающие документы на земельный участок правообладателя, с которым заключено это соглашение;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительств реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировк территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;

3) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

4) положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

4.2) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 настоящего Кодекса, предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и утвержденное привлеченным этим лицом в соответствии с настоящим Кодексом специалистом по организации архитектурно- строительного проектирования в должности главного инженера проекта, в случае внесения изменений в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 настоящего Кодекса;

4.3) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

5.1) согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального, строительства в случае, если такое согласование предусмотрено статьей 40.1 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субьекта РФ, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергетики «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

1) проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство;

2) проводят проверку соответствия проектной документации требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимости размещения объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Данных, подтверждающих обращение истцов за разрешениями в компетентный орган на проводимую реконструкцию, не предоставлено, не предоставлен и полный пакет документов, необходимый для получения разрешения на реконструкцию.

При принятии обжалуемого решения суд первой инстанции данные обстоятельства не принял во внимание.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Указанного согласования в материалах дела не имеется.

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 22.12.2015 по делу № 304-ЭС15-11476 указал, что для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо помимо прочной связи с землей, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. При этом для строительства и последующего получения правоустанавливающих документов на вновь созданный объект недвижимости установлен особый порядок. Этот порядок включает в себя отвод земельного участка для строительства, получение разрешения компетентных органов на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Реконструкция объекта не произведена в установленном законом порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, таким образом указанные обстоятельства делают невозможным сохранение строения в реконструируемом состоянии.

Кроме того, суд первой инстанции не учел тот факт, что согласно п. 13, 14 cт. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Согласно ст. 25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого они могут проводиться. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, и включает в себя установленные работы.

Если же работы проводятся в отношении здания (сооружения) или нежилого помещения, которое в нем находится, и в результате меняются параметры такого объекта (или помещения) то это будет являться реконструкцией.

При принятии обжалуемого решения судом первой инстанции данные обстоятельства не yчтены.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (постановление от 11.03.1998 №8-П; определение от 25.03.2004 №85-0, от 13.10.2009 №1276-0-0; от 29.01.2011 №1071-0-0; от 20.11.2014 №2590-0; от 28.01.2016 №141-0 и др.).

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 59 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Федерального закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Права на указанный в исковом заячвлении объект не зарегистрированы, в ЕГРН сведения не внесены.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Исходя из приведенных выше положений закона, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Суд, при вынесении оспариваемого решения, не дал должной оценки вышеуказанным фактам в связи с чем принял решение, не соответствующее обстоятельствам дела и не основанное на законе.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 327, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

о п р е д е л и л а:

решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 26 ноября 2024 года отменить.

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО1, ФИО2 к Администрации города Ялта Республики Крым о сохранении в реконструированном виде жилого дома, признании права собственности, отказать.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 15 мая 2025 года.

Судьи: