Юрист по недвижимости в Краснодаре — от проверки до суда

Подробнее

Частые вопросы

• Купил квартиру в Краснодаре, а после сделки выяснилось, что бывший владелец не выписал несовершеннолетнего ребёнка. Что мне грозит и как его выписать?

  Выписать несовершеннолетнего через суд можно, но это не быстро — 2–4 месяца. Суд учтёт, есть ли у ребёнка другое жильё и куда его пропишут. Если продавец скрыл этот факт умышленно — есть основания для расторжения сделки или взыскания убытков. Рекомендую сначала направить письменную претензию продавцу — это ускоряет решение.

• У меня на руках технический паспорт БТИ советского образца и договор купли-продажи 1998 года. Краснодарский МФЦ отказывает в регистрации в ЕГРН. Что делать?

  Старые документы признаются действительными, но для внесения в ЕГРН нужна «дорегистрация» ранее возникшего права. МФЦ часто отказывает из-за несоответствия описания объекта. Решение — запрос в архив БТИ, при необходимости уточнение границ через кадастрового инженера. В 80% таких случаев вопрос решается без суда за 1–3 месяца.

• Сосед самовольно перенёс забор и захватил около 3 метров моего участка в СНТ под Краснодаром. Межевание у меня есть. Как вернуть землю?

  Если у вас есть актуальное межевание и границы внесены в ЕГРН — позиция сильная. Сначала фиксируем нарушение: геодезическая съёмка, фото, акт. Направляем претензию соседу. Если игнорирует — иск об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ). Краснодарские суды по таким делам при наличии межевания, как правило, встают на сторону истца.

• Застройщик сдал квартиру в Краснодаре с просрочкой 8 месяцев, предлагает подписать соглашение об отсутствии претензий в обмен на ключи. Подписывать?

  Не подписывайте без юриста. Такое соглашение фактически лишает вас права на неустойку, которая за 8 месяцев может составить 300–600 тысяч рублей в зависимости от стоимости квартиры. Ключи застройщик обязан передать и без этого документа. Сначала получите квартиру по акту с фиксацией недостатков, затем взыскивайте неустойку — это законная схема.

• Хочу купить дом в Краснодарском крае, но продавец говорит, что дом оформлен по «дачной амнистии» и документов на землю нет отдельно. Это нормально?

  Это требует проверки. «Дачная амнистия» допускает упрощённую регистрацию, но право на землю должно быть зафиксировано в ЕГРН — иначе вы покупаете только строение. Уточните выписку ЕГРН на земельный участок: какой вид права (собственность, аренда, пожизненное владение). Если земля не оформлена — риск значительный, цена должна это отражать, либо продавец оформляет до сделки.

• Мне досталась доля в квартире в Краснодаре по наследству. Второй собственник — чужой человек, жить вместе невозможно. Как выйти из этой ситуации?

  Варианты: продать свою долю (сначала предложить второму собственнику — он имеет преимущественное право), либо через суд потребовать выдел доли в натуре или денежную компенсацию, если выдел невозможен. Если доля незначительная и вы не пользуетесь квартирой — суд может обязать второго собственника выкупить её принудительно. Перспективы зависят от размера доли и планировки.

• Арендую помещение под магазин в Краснодаре, арендодатель без предупреждения сменил замки и не пускает внутрь. Там осталось моё оборудование. Как действовать?

  Это самоуправство (ст. 330 УК РФ) — фиксируйте всё: фото, видео, вызов полиции с составлением протокола. Одновременно — заявление в суд об обеспечительных мерах и обязании арендодателя обеспечить доступ. Суды Краснодара по таким делам рассматривают обеспечительные меры оперативно. Ваше имущество внутри — весомый аргумент для срочного судебного реагирования.

• Застройщик обанкротился, дом в Краснодаре недостроен. Я дольщик, договор ДДУ зарегистрирован. Есть ли шансы получить квартиру или деньги?

  Шансы есть, и зависят от того, подключён ли объект к механизму Фонда развития территорий (бывший Фонд защиты дольщиков). Если да — возможна либо достройка, либо выплата возмещения. Зарегистрированный ДДУ — это ваше преимущество: включайтесь в реестр требований кредиторов через арбитражный суд. Сроки и суммы зависят от стадии банкротства — важно не опоздать с заявлением.

• Хочу подарить квартиру в Краснодаре дочери, но у меня есть ипотека, которую я ещё не погасил. Можно ли это сделать?

  Нет, без согласия банка — нельзя. Квартира в ипотеке находится в залоге, и любые сделки с ней требуют письменного одобрения кредитора. Банки крайне редко соглашаются на дарение, чаще — на смену заёмщика при определённых условиях. Альтернатива: сначала погасить ипотеку, снять обременение, затем дарить. Сделка без согласия банка будет оспорена и признана недействительной.

• Продаю квартиру в Краснодаре, покупатель хочет рассчитаться через аккредитив, но я впервые с этим сталкиваюсь. Это безопасно для меня как продавца?

  Аккредитив — один из самых безопасных способов расчётов при продаже. Деньги покупателя блокируются в банке до момента регистрации перехода права собственности. Вы получаете средства только после подтверждения регистрации выпиской ЕГРН. Риск: важно правильно прописать условия раскрытия аккредитива. Ошибки в документах банка могут задержать получение денег — лучше проверить их с юристом до подписания.

Другие услуги юристов в городе Краснодар