Оспаривание договора купли-продажи квартиры наследником

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

91RS0024-01-2021-001700-68

№ 2-1908/2021

г. Симферополь

Судья: ФИО35

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 сентября 2021 года № 33-8788/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего

судей

при секретаре

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО20, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2, к ФИО18 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, включении квартиры в состав наследства,

по апелляционной жалобе представителя ФИО20 – ФИО19 на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 30 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи ФИО23, пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

установила:

ФИО20, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО18 о признании недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО29 в лице представителя ФИО21 и ФИО18 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, аннулировании записи о регистрации права собственности ФИО18 на данный объект недвижимости и включении его в состав наследственного имущества после смерти ФИО29, умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ФИО2 является наследником первой очереди ФИО29, после смерти которого им стало известно, что ФИО29 при жизни ДД.ММ.ГГГГ с ФИО18 заключил вышеуказанный договор купли-продажи объекта недвижимости. По мнению истца в силу ст. 168 ГК РФ данный договор является недействительным. В связи с чем, ФИО20, действующая в интересах несовершеннолетней ФИО2 (внучки умершего ФИО29) обратилась в суд с вышеуказанным иском.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 30 июня 2021 года исковые требования ФИО20, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, представитель ФИО20 – ФИО19 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм процессуального права и неправильное применение норм материального права, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела. В обоснование апелляционной жалобы указала на то, что судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам. Ссылалась на то, что фактически в спорных правоотношениях имел место не договор купли-продажи, а договор займа. Также указала, что фактически договор купли-продажи не исполнен, поскольку с момента заключения договора, по настоящее вреимя в спорном жилом помещении проживает она с дочерью.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО20, ее представитель ФИО19 доводы своей апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, просили решение суда первой инстанции отменить, принять новое, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик ФИО18, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания не явился, ходатайств об отложении слушания дела не заявлял, обеспечил явку своего представителя.

Представитель ФИО18 – ФИО33 в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции третьи лица Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, нотариус ФИО25, ФИО26, ФИО21, Управление по делам несовершеннолетних администрации города Ялта, ФИО34, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания не явились, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли, явку своих представителей не обеспечили. От Управления по делам несовершеннолетних администрации города Ялта поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Учитывая, что все лица, участвующие в деле, были извещены судом апелляционной инстанции о времени и месте рассмотрения настоящей жалобы, явившиеся лица против рассмотрения дела в отсутствие иных лиц не возражали, с учетом ходатайства Управления по делам несовершеннолетних администрации города Ялта, и на основании ч. 1 ст. 327, ч. 3, 4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы при установленной явке.

Заслушав явившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив изложенные в апелляционной жалобе доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО29 и ФИО18 заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО29 продал, а ФИО18 приобрел в собственность за 2 000 000 рублей, квартиру, расположенную по адрес изъят-149).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются указание предмета, цены в договоре и передача недвижимости покупателем и принятие его продавцом.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подписаны продавцом и покупателем. В нем четко определен предмет, цена договора. Оспариваемый договор в соответствии со статьей 556 ГК РФ является документом, подтверждающим передачу спорного объекта недвижимости от продавца к покупателю.

Кроме этого, во исполнение положений статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на объект недвижимости по вышеуказанному договору прошел государственную регистрацию (т.1 л.д. 65-69).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. 15, 17, 123 Конституции Российской Федерации, ст. 10, 56, 166, 168, 170, 182, 431, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд первой инстанции указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 и ФИО29 был заключен договор ипотеки, предметом по которому выступала спорная квартира, которая обеспечивала договор беспроцентного займа от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 448000 гривен, что эквивалентно 56000 долларов США.

Данный договор был также заключен между ФИО18 и ФИО29, срок возврата денежных средств - до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2 договора займа сумма займа была получена в полном объеме до его подписания.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами заключен договор о внесении изменений в договор ипотеки, согласно которым срок продлен до ДД.ММ.ГГГГ. Также указано, что в соответствии с договором ипотекодержатель имеет право получить удовлетворение за счет имущества на указанных в договоре ипотеке условиях.

Согласно пункту 5.5 договора ипотеки способами удовлетворения требований ипотекодержателя определены: на основании решения суда; на основании исполнительной надписи нотариуса; путем внесудебного урегулирования на основании предостережения об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое может предусматривать передачу права собственности на данную квартиру ипотекодержателю.

То есть, на момент заключения спорного договора купли-продажи квартиры договор займа и договор ипотеки уже существовал, были заключены между ФИО18 и ФИО29, срок на обращение за взысканием задолженности не истец, а потому сделка, заключенная в ноябре 2014 года уже не могла прикрывать данные сделки.

Как установлено судом, спорный договор удостоверен нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО25, зарегистрирован в реестре за №.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи рыночная стоимость квартиры была определена на основании заключения №-СИ/14 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Альтернатива», в размере 864000 рублей.

В соответствии с пунктом 4 стороны оценили стоимость квартиры в размере 2000000 рублей.

Купля-продажа квартиры осуществлена сторонами за 2000000 рублей, которые покупатель передал представителю продавца до подписания договора полностью. Подписание договору будет свидетельствовать о том, что его условия полностью соответствуют продавца и покупателя интересам, о получении продавцом полного расчет за квартиру, потере продавцом права собственности на объект продажи и об отсутствии материальных претензий к покупателю (п. 5).

Сторонам нотариусом разъяснено, что в случае сокрытия ими подлинной цены объекта недвижимого имущества и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

В соответствии с пунктом 7 договора представитель продавца гарантировал, что квартира, которая принадлежит собственнику на праве личной частной собственности, на момент заключения настоящего договора купли-продажи никому другому не отчуждена, под запрещением (арестом), а также в залоге, не состоит, не является взносом в уставной фонд юридических лиц, судебного спора относительно нее, а также прав у третьих лиц как в пределах, так и за пределами Республики Крым нет, что несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении настоящей квартиры под запрещением (арестом) или в залоге как в пределах, так и за пределами Республики Крым.

Также согласно пункту 8 квартира отчуждалась свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Из представленных нотариусом материалов, послуживших основанием для удостоверения данного договора, следует, что были предоставлены, в частности, свидетельство о праве собственности на жилье №-V от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО29, справка БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, выданная на имя ФИО29 о принадлежности квартиры, технический паспорт на спорную квартиру, кадастровый паспорт на квартиру, справка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-к, согласно которой в спорной квартире на момент заключения сделки был зарегистрирован лишь ФИО29, заключение об оценке имущества, выполненное по заявлению ФИО29, согласие супруги ФИО18 - ФИО17 (нотариус ФИО16, реестровый №)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО18 и ФИО22 подписан передаточный акт квартиры.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО29, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, выдана доверенность на имя ФИО21, которым последний, среди прочего, уполномочен продать принадлежащую доверителю квартиру, расположенную по адресу: <адрес> определяя цену, срок и иные условия договора купли-продажи на своё усмотрение; выписать ФИО29 из указанной квартиры. Для выполнения поручения был предоставлен ряд полномочий, в том числе на подписание договора купли-продажи, получения денежных средств.

Из текста доверенности следует, что нотариусом разъяснено содержание ст.ст. 237, 239-241, 245, 247-250, 1000-1010 Гражданского кодекса Украины.

Срок действия доверенности - до 17 июня 2018 года.

Доверенность удостоверена частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО30, реестровый №.

Требований относительно действительности приведенной доверенности не заявлено.

Из сообщения нотариуса ФИО30 следует, что данная доверенность не отменялась

Из указанного с очевидностью следует, что сторонами договора купли- продажи осуществлялись последовательные и планомерные действия по заключению именно договора купли-продажи (получались справки, заключение, согласие супруги).

Судом установлено, что ФИО29 умер ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании суда первой инстанции не оспаривалось, что наследственное дело к имуществу ФИО29 не заводилось. Наследником первой очереди ФИО29 является его сын ФИО31

Из материалов дела следует, что ФИО31 умер ДД.ММ.ГГГГ. К его имуществу по заявлению ФИО20 от имени дочери ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ заведено наследственное дело №.

Из материалов дела следует, что ФИО31 и ФИО20 являются родителями ФИО2, 2015 года рождения.

Отцовство ФИО11 установлено на основании совместного заявления об установлении отцовства ФИО11 и ФИО1

В судебном заседании судом первой инстанции установлено, что ФИО20 (с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО32 (с ДД.ММ.ГГГГ) зарегистрированы по адресу: <адрес>, <адрес>. ФИО31 также был зарегистрирован по указанному адресу с ДД.ММ.ГГГГ и до момента смерти.

При этом следует учесть, что приобретения права собственности на квартиру не обязательно означает проживание в ней, использование данной квартиры непосредственно самим собственником.

В судебном заседании не опровергнуто, что после заключения договора купли-продажи ФИО29 остался проживать в спорной квартире, в которой продолжает в настоящее время также проживать и истец с малолетней дочерью.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что сами по себе обстоятельства содержания спорного имущества умершими, истцом в настоящее время, непереоформление лицевых счетов на имя покупателя не свидетельствует о притворности сделки, поскольку относится к содержанию помещения, в котором Грицына проживали, потребляли коммунальные услуги, что согласуется с принципом их добросовестного поведения.

Непринятие мер ответчиком по выселению ФИО29 также не может свидетельствовать о недействительности сделки, поскольку, как следует из пояснений стороны ответчика, между ФИО29 и ФИО18 имелись устные договоренности относительно продолжения проживания ФИО29, а также о возможности обратного выкупа данной квартиры в случае необходимости, при этом стороной ответчика отмечалось, что у ФИО18 в силу его материального положения отсутствуют нуждаемость в данном помещении, извлечение выгоды от сдачи данной квартиры не является для него существенным источником дохода.

Оснований, по которым бы суд мог усомниться в таковых мотивах, стороной истца не представлено. Судом первой инстанции также было учтено, что при предоставлении квартиры для проживания не требуется в обязательном порядке заключение письменного договора найма либо договора безвозмездного пользования, поскольку относится к воле субъектов сложившихся правоотношений по фактическому предоставлению спорного жилого помещения.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции верно указал, что поскольку отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным, то и производные от данного требования о прекращении права собственности ФИО18, исключении сведений из ЕГРН о регистрации права собственности, включении квартиры в состав наследства умершего ФИО29 также не подлежат удовлетворению.

С выводами суда первой инстанции, изложенными в обжалуемом решении, судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная и правовая оценка.

Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, изложены в решении суда, являются обоснованными и в дополнении не нуждаются.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сделка не состоялась, не исполнена и фактически имел место займ, подлежат отклонению в силу следующего.

В момент заключения договора и до своей смерти ФИО29, ФИО31 не предъявляли претензии относительно условий договора купли-продажи, относительно его действительности. Не имелось фактов обращения в суд с соответствующими исковыми заявлениями, что с очевидностью следует, что ФИО29 желал именно заключения договора купли-продажи.

Указанные лица не признавались недееспособными либо ограниченно дееспособными, следовательно, понимали значение совершаемых ими действий, при заключении договора.

Продавец ФИО29 на момент заключения спорного договора не находился в болезненном состоянии, которое препятствовало бы ему понимать значение своих действий. Сделка совершена сторонами с соблюдением требований закона, действовавшим на момент её заключения, достигнут правовой результат, к которому стремились при её заключении, произведена государственная регистрация.

Стороной истца не представлено каких-либо доказательств существования между умершим ФИО29 и ответчиком соглашений относительно того, что под договор купли-продажи имеются ввиду либо понимаются иные правоотношения.

При этом договор займа между ФИО29 и ФИО18 действительно заключался, но за три года до спорного договора купли-продажи, поэтому сделка заключенная в ноябре 2014 года не могла прикрывать договор займа, заключенный в декабре 2011 года.

При этом нотариусом при удостоверении оспариваемого договора разъяснялись существенные условия договора, его суть, содержание, положения ст.ст. 167, 182, 185, 186, 188, 209, 223, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия также учитывает, что доверенность на имя ФИО21 умершим ФИО29 не отзывалась, недействительной не признавалась. При выдаче доверенности ему разъяснялась суть и последствия таковых действий, нотариусом проверялась дееспособность.

Следовательно, ФИО21 был уполномочен на заключение таковой сделки.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с произведенной судом оценкой доказательств, отклоняются судебной коллегией как необоснованные, поскольку представленные в материалы дела доказательства оценены судом в соответствии со ст. ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения от 17 июля 2007 года №566-О-О, от 18 декабря 2007 года №888-О-О, от 15 июля 2008 года №465-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из содержания обжалуемого решения следует, что правила оценки доказательств судом первой инстанции соблюдены.

Несовпадение результата оценки доказательств суда с мнением заявителя жалобы обстоятельством, влекущим отмену решения, не является.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении спора, судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

определила:

решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 30 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО20 – ФИО19 - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: ФИО23

Судьи: ФИО24