Общее правило: виновный и отвечает

Согласно статье 1064 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), вред, причинённый имуществу, обязан возместить тот, кто его причинил. Поэтому первым шагом всегда является установление виновника затопления.

Когда отвечает арендатор?

Арендатор несёт ответственность, если потоп случился из-за его неосторожных или умышленных действий. Типичные примеры: оставленный открытым кран, забытая включённая вода, ненадлежащее пользование сантехникой или бытовыми приборами (стиральной, посудомоечной машинами). Также арендатор будет виновен, если знал о протечке, но не сообщил арендодателю, что привело к аварии, или если производил самостоятельный ремонт сантехники без согласования и нарушил её работу.

Нормативной основой здесь выступает статья 1064 ГК РФ. Кроме того, по договору аренды (статья 616 ГК РФ) арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и относиться к нему бережно.

Ярким примером служит решение городского суда по делу № 2-734/2019. Собственниками квартиры, из которой произошел залив, были двое лиц, но фактически в ней проживал наниматель. Суд установил, что многократные заливы произошли по вине именно нанимателя из-за неправильной установки им стиральной машины. В результате суд взыскал всю сумму ущерба, а также судебные расходы и стоимость экспертизы непосредственно с нанимателя. В иске к одному из собственников, который в квартире не жил и не имел отношения к происшествию, суд отказал. Этот случай наглядно показывает, что ответственность несет именно тот, чьими виновными действиями был причинен вред, даже если он не является собственником жилья.

Виноват «возраст» труб или собственник

Собственник будет виновен, если затопление произошло по причинам, которые зависели от него. Это скрытый дефект или износ внутриквартирных систем: например, лопнула старая труба в стене, протекал радиатор отопления, неисправен стояк или полотенцесушитель на участке до запорного крана. Также ответственность ложится на собственника в случае некачественного или небрежного ремонта, выполненного ранее им или по его поручению, а также при невыполнении обязанностей по капитальному ремонту (статьи 210, 290 ГК РФ, статья 161 Жилищного кодекса РФ).

Важный нюанс: если авария произошла в общем имуществе дома (стояк, крыша), ответственность может нести управляющая компания или ТСЖ, а не непосредственно собственник квартиры.

Пример из решения суда (№ 2-63/2020): В рассмотренном деле суд взыскал ущерб с собственника квартиры, откуда произошел залив. Несмотря на то что точную техническую причину установить не удалось, суд указал, что место разгерметизации находилось в квартире ответчика. Ответчик не предоставил доказательств, что авария случилась по вине управляющей компании (например, из-за неисправности общего стояка). Таким образом, бремя содержания внутриквартирного оборудования и доказывания отсутствия своей вины лежит на собственнике. В данном случае его ответственность была подтверждена.

Что делать пострадавшему соседу?

Независимо от того, кто живет в квартире — собственник или арендатор, пострадавшая сторона имеет право на полное возмещение ущерба. Алгоритм действий начинается с фиксации факта: нужно вызвать аварийную службу или представителя управляющей компании для составления официального акта о заливе, а также сфотографировать последствия. Следующий шаг — установление виновника, и в акте должна быть указана предполагаемая причина протечки. После этого следует обратиться к виновному лицу с письменной претензией о возмещении ущерба. Если квартира сдаётся, требования можно предъявлять как к арендатору, так и к собственнику. Для определения суммы ущерба рекомендуется провести оценку независимым экспертом. Если добровольно ущерб не возмещается, последним этапом будет обращение в суд.

Практические советы для собственников и арендаторов

  • Для собственника: Включайте в договор аренды чёткий пункт об ответственности арендатора за повреждение имущества и ущерб, причинённый соседям (ст. 622 ГК РФ). Рекомендуется иметь полис страхования гражданской ответственности арендодателя.

  • Для арендатора: Немедленно сообщайте арендодателю о любых неисправностях. Соблюдайте правила эксплуатации. Рассмотрите возможность страхования своей гражданской ответственности.

  • Для всех: При возникновении спора лучшим доказательством станет подписанный сторонами акт о заливе и заключение независимой экспертизы.

Первичная ответственность лежит на том, чьи действия или бездействие привели к потопу. Собственник отвечает за техническое состояние своего имущества, арендатор — за свои действия при пользовании им. Сосед-пострадавший вправе требовать возмещения ущерба с любого из них или с обоих солидарно, если вина обоюдна.

Жилищные споры о заливах — одна из самых сложных категорий дел. Даже при кажущейся очевидности можно проиграть из-за процессуальной ошибки, чтобы не утонуть в этом споре, разумнее всего заручиться поддержкой грамотного специалиста.