Как предоплата едва не стоила покупателю дома

История началась как мечта: покупатель нашел идеальный земельный участок с домом в Крыму, договорился с владельцем и заключил предварительный договор купли-продажи.

По этому договору он передал продавцу полную стоимость дома — 5,5 миллионов рублей — в качестве задатка. Взамен он получил ключи и все документы на коммунальные услуги. Фактически он уже заселился и считал себя хозяином. Основной договор стороны планировали подписать и зарегистрировать в Росреестре через пару недель.

Внезапная смерть и правовой вакуум

Через несколько дней продавец неожиданно умер. В ситуацию вступили наследники. Они заявили покупателю: «Деньги ваши, но дом — теперь наша собственность. Основного договора нет, вы в реестре не значитесь. Освобождайте жилье». Покупатель оказался в шаге от потери всех средств и недвижимости одновременно.

Решение суда: предоплата стала полноценной сделкой

Суд тщательно изучил обстоятельства и принял сторону покупателя. Было доказано, что деньги были уплачены полностью, а имущество — фактически передано новому владельцу. Суд переквалифицировал предварительный договор в обычный договор купли-продажи и официально признал право собственности за покупателем, ссылаясь на позицию Верховного Суда РФ.

Подводные камни земельного вопроса:

· Покупка «на слово» или по предоплате. История с покупателем — лучшая иллюстрация. Никогда не передавайте полную сумму до государственной регистрации перехода права в Росреестре. Даже если вам передали ключи и расписку.

· Надежда на «бумажку» вместо регистрации. Пока право собственности не записано на вас в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), вы — не собственник. Все договоры, расписки и даже ключи — лишь шаг к этому, но не гарантия.

· Слабая проверка истории объекта. Если участок или дом меняли владельцев до 2014 года, цепочка прав могла прерваться. Нужно проверять ВСЕ документы: от самого первого решения до последней сделки. Отсутствие какой-то справки в архиве (как в первой истории) может вылиться в судебный процесс.

· Игнорирование наследственных рисков. В Крыму много объектов, где владелец — пожилой человек. Если он умрёт до оформления сделки, вам придётся иметь дело с наследниками, которые могут оспорить всё, как в нашей истории.

Советы от юриста: как купить и не прогореть

· Первый шаг — не к продавцу, а в Росреестр. Закажите актуальную выписку из ЕГРН. Убедитесь, что продавец — настоящий владелец, нет арестов, залога или споров.

· Только основной договор купли-продажи. Избегайте «предварительных», «инвестиционных» и прочих договоров с отсрочкой регистрации. Договор должен быть один, и сразу после его подписания идём регистрировать сделку.

· Деньги — только после регистрации. Идеальный и самый безопасный вариант: расчёт через банковскую ячейку или аккредитив, где деньги будут переведены продавцу только после того, как вы увидите в выписке ЕГРН запись о себе как о новом собственнике.

· Проверяйте всю историю. Запросите у продавца ВСЕ документы, даже самые старые. Если есть сомнения в цепочке (особенно для объектов, оформленных при Украине), проконсультируйтесь с юристом до подписания договора. Возможно, потребуется «очистить» право через суд заранее.

· Осторожнее с «эмоциональными» покупками. «Участок у моря, срочно, дешево!» — классическая схема, где могут скрываться проблемы с документами. Включайте голову, а не только мечту.

 

Покупать землю и недвижимость в Крыму сегодня — не русская рулетка, а взвешенное решение, которое требует подготовки. Рынок устоялся, судебная практика наработана, и закон, как видно из нашего разбора, защищает добросовестных участников. Но защита эта срабатывает тогда, когда вы изначально действуете грамотно.

Главный принцип: ваша безопасность должна быть обеспечена до момента, когда вы отдадите деньги. Бесплатная консультация юриста поможет вам избежать ошибок и правильно подготовиться к покупке.