Статья написана по запросу клиента "Мина и партнеры". Если Вы хотите рассказать похожую историю обратитесь по телефону на сайте.

У нас с соседом был классический дом на два хозяина, номер дома 117, если кому интересно. Старый город. По факту - два отдельных входа, свои коммуникации, живем давно. Но в документах — один объект, один кадастровый номер, общий земельный участок. Меня это не особо волновало, пока я не собралась продавать свою долю. Я, наивная, думала: дом-то хороший, район старый, престижный в каком-то смысле, разберут быстро. Позвонила в первое попавшееся агентство недвижимости.

Как "продают" долю риелтор

Приехала их агент, осмотрелась, поулыбалась и говорит: «Объект интересный, но… это типа доля. И дом-то у вас не разделен. Это сложно». Ну, думаю, у них работа такая — продавать сложное. Выставили мы объект.

Начались «показы». Народ приходил, смотрел, кивал. Смотрели документы. А потом — тишина. Агент звонит: «Знаете, покупатели боятся. Им не понятно, что они покупают — комнату, половину дома? Соседа видят? Согласие на продажу от него нужно? Давайте снизим цену, будет быстрее». Я снизила. Снова тишина. Потом новый звонок: «Рынок сейчас не тот. Все хотят отдельное жилье. Ваша блокированная застройка — это головная боль для клиентов. Давайте уроним еще, это будет супер-предложение!».

Я чувствовала, как меня просто мягко разводят на деньги. Они не продавали — они оправдывали свою некомпетентность, выжимая из меня скидки. Позже мне стало ясно, что они не могут продать то, что юридически является не готовым продуктом. Как я потом поняла, это все равно что пытаться продать половину машины, не разделив ПТС.

Как "поработал" кадастровый инженер

Тогда я решила взять дело в свои руки. Нашла знакомого кадастрового инженера. Объяснила ситуацию: «Мне нужно разделить жилой дом пополам, чтобы у каждой половины был свой адрес». Он согласился, взял предоплату, приехал, замерил. А через неделю звонит и говорит: «Технический план готов. Но регистрация отдельного дома это значит - для начала вам нужно выделить долю в натуре через суд или соглашение, а уж потом на основе решения суда или документа Росреестра я сделаю еще технический план на два изолированных объекта. Самостоятельно я этого сделать не могу». Нужно разрешение соседа, который бухал по - черному и вымогал у меня деньги за разрешение. Еще кадастровый инженер сказал, что у него есть специалист для того чтобы сделать экспертизу для будущего суда.

Но у меня просто руки опустились. Оказалось, я пошла не по тому адресу! Кадастровый инженер — это исполнитель, который работает на основе готовых юридических решений. И он взял с меня деньги, зная, что его работа не нужна на данном этапе. А мне нужен был сначала специалист, который эти решения подготовит. Я зря потратила и время, и деньги.

Вот тогда-то, уже отчаявшись, я наткнулась на статью юристов. В статье как раз разбирался мой случай — дом на чужом участке, вернее, два дома на одном неразделенном. И главный вывод был: без понимания ситуации для раздела, — никуда.

Я позвонила. И это был первый звонок, после которого мне не стало страшно, а стало понятно. Меня консультировала Анастасия Кравцова и без заумных фраз, объяснила всю цепочку где мой дом на два хозяина станет наконец-то тем, чем он и является — самостоятельным, законным жильем.

Как проходит выдел блокированной застройки

Оказалось, сначала мне было нужно понять насколько вообще реально сделать выдел. По простому - для этого нужны отдельные коммуникации, отдельные входы, раздельная крыша и подвал. Если чего-то не хватает можно сделать и потом уже оформлять. Потом еще важное условие - это компенсация превышения площади над тем что выделяется. Если условия не соответствуют, можно выделять в помещения, но лучше в блокированную застройку.

Сначала нужно пригласить досудебного эксперта, чтобы он оценил насколько в суде реально получить экспертизу, подтверждающую возможность выдела. Эксперт подходит не каждый, нужен независимый и адекватный, чтобы не "разводил" на судебный процесс, как в случае с кадастровым инженером, а сказал реален ли выдел, если в суде будет назначен другой эксперт. И чтобы дал заключение, чтобы юрист его проверил.

В принципе я могла договориться с соседом по деньгам, но самая мерзкая проблема ждала в документах. Пока я все это изучала, выяснился жуткий нюанс. Кроме меня и моего буйного соседа, в нашем общем праве числилась еще одна, крошечная доля — какая-то тетя, давным-давно умершая, а наследников не нашлось. Эта доля была ничейной, но юридически — она есть. И она все портила! Я не могла ни продать свою часть, ни даже просто выделить долю по соглашению с соседом, потому что нужно было бы согласие той самой умершей. А его, ясное дело, взять было неоткуда.

Вот тут и пришло осознание: все мои предыдущие мытарства — это цветочки. Без суда, который бы официально признал эту долю выморочным имуществом и перевел ее в муниципальную собственность, а уже потом разрешил бы раздел, — мне дорога была закрыта. Моя мечта о быстрой продаже рухнула окончательно. Пришлось втягиваться в полноценный, долгий и нервный судебный процесс.

Именно тогда я по-настоящему оценила помощь юристов. Они не просто дали совет — они взяли на себя весь этот кошмар: от подготовки иска и сбора доказательств до представления моих интересов в суде. Они говорили с экспертами на их языке, парировали претензии соседа, который внезапно решил привлечь Администрацию Симферополя, чтобы те возражали по иску.

Это был не быстрый путь. Но он оказался единственным, если не хочешь продавать долю за бесценок. И в конце этого пути я наконец-то получила не «половину проблемы», а свою законную, чистую, отдельную недвижимость, которую можно было продавать, дарить или завещать. В итоге от продажи я пока отказалась, потому что цены в старом городе стоят, а моя доля выросла. Оформила завещание детям, чтобы они без головной боли потом делали с моим выделенным домом все, что хотели.