Признание договора купли-продажи недействительным

вуясь ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся лиц, что не противоречит положениям ст.ст. 113, 167 ГПК РФ, во взаимосвязи с положениями ст. 165.1 ГК РФ, поскольку дальнейшее отложение судебного заседания повлечет необоснованное затягивание производства по делу, что противоречит положениям ст. ст. 2, 6.1 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду (ст. 2 ГПК РФ).

В соответствии со статьями 195, 196 ГПК РФ решение суда является законным и обоснованным, если оно основано на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции не отвечает требованиям законности и обоснованности, как того требует статья 195 ГПК РФ.

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (статья 9 Гражданского кодекса РФ).

Согласно абзацу 4 статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы также третьих лиц. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Из положений статьи 167 Гражданского кодекса РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, брак между ФИО1 и ФИО6 был расторгнут, о чем .......... составлена запись акта о расторжении брака ........ на основании решения мирового судьи от .......... судебного участка № 119 Анапского района Краснодарского края, что подтверждается свидетельством о расторжении барка ........ от ...........

В период брака сторонами нажито следующее имущество: земельный участок, площадью 553 кв.м., с кадастровым номером: ........ и жилой дом, площадью 352 кв.м., кадастровый ........, расположенные по адресу: .............

В соответствии со справкой ........, выданной Федеральной службой исполнения наказаний, ФИО1 отбывал наказание в местах лишения свободы с .......... по ...........

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости усматривается, что правообладателем земельного участка, с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: ............, с .......... являлась ФИО6

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от .......... усматривается, что правообладателем здания, с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: ............, с .......... являлась ФИО6

Как усматривается из договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от .......... ФИО6 (Продавец) продала ФИО3 (Покупатель) за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ, согласно кредитному договору объекты недвижимости:

земельный участок, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальной жилищное строительство, площадью 553 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: ............;

здание, назначение: жилой дом, площадью 352 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1, с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: .............

Пунктом 1.4 договора установлено, что объекты недвижимости продаются по цене в размере 13 700 000 рублей.

Пунктом 1.5 договора Продавец гарантирует Покупателю то, что до заключения настоящего Договора объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом какими-либо иными обязательствами не обременены, брачный договор в отношении них не составлялся, лиц, сохраняющих право пользования объектами недвижимости в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Россий Федерации не имеется, а также лиц, обладающих правом пользования объектами недвижимости, не имеется.

В соответствии с п. 1.6. вышеуказанного договора указано, что на момент его заключения в здании зарегистрированы ФИО6 и ФИО8, однако в спорном жилом доме так же был зарегистрирован истец ФИО1

Согласно Выписки из ЕГРН земельный участок площадью 553 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенный по адресу: Краснодарский край, ............, принадлежит на праве собственности ФИО3, государственная регистрация права ........ от ...........Согласно Выписки из ЕГРН здание, назначение жилое, площадью 352 кв.м., с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: ............, принадлежит на праве собственности ФИО3, государственная регистрация права ........ от ...........

Заочным решением Анапского районного суда Краснодарского края от .......... по гражданскому делу по иску ФИО3 к ФИО1 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета ФИО1 признан утратившим право пользования жилым помещением и снят с регистрационного учета по адресу: .............

Из указанного решения Анапского районного суда Краснодарского края от .......... усматривается, что жилой дом, площадью 352 кв.м., кадастровый ........ и земельный участок, площадью 553 кв.м., с кадастровым номером: ........, расположенные по адресу: ............, по договору купли-продажи недвижимости от .........., заключенному между ФИО6 и ФИО3 переданы в собственность последнего.

В соответствии с согласием ........, удостоверенным нотариусом Анапского нотариального округа ФИО9 .......... ФИО1 дал бывшей супруге ФИО6 согласие на продажу за цену не менее 13 500 000 (тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей на приобретенные в период брака жилого дома, площадью 352 кв.м., кадастровый ........ и земельный участок, площадью 553 кв.м., с кадастровым номером: ........, расположенные по адресу: .............

Согласно заявлению ........ от .........., удостоверенным нотариусом Анапского нотариального округа ФИО9, ФИО1 отменил ранее данное согласие ........ от ...........

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из реестра единой информационной системы нотариата реестра нотариальных действий, установлено что ФИО1 .......... в 15 часов 46 мин. находился на приеме у нотариуса и в нотариальной форме заявления ........ отменил ранее данное им согласие ........ на продажу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: .............

Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ и пункту 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ).

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное (пункт 1 статьи 33 Семейного кодекса РФ).

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 34 СК РФ, ст. 39 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет их общих доходов движимые и недвижимые вещи, а также любое имущество, нажитое в браке. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов приобретено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд может в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов. Под заслуживающими внимания интересами одного из супругов следует, в частности, понимать не только случаи, когда супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи, но и случаи, когда один из супругов по состоянию здоровья или по иным, не зависящим от него обстоятельствам лишен возможности получать доход от трудовой деятельности.

Согласно части 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно п. 57 Постановления Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом (статья 15 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 15 и 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05 ноября 1998 года № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

В соответствии со статьей 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи недвижимости от .......... был заключен в отсутствии нотариально заверенного согласия истца ФИО1, ввиду наличия режима совместной собственности на спорное имущество.

С указанным выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 2 Семейного кодекса РФ семейное законодательство устанавливает порядок осуществления и защиты семейных прав, условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, определяет порядок выявления детей, оставшихся без попечения родителей, формы и порядок их устройства в семью, а также их временного устройства, в том числе в организацию для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи - супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Положения статьи 35 Семейного кодекса РФ в отношении получения нотариально удостоверенного согласия одного из супругов при совершении сделки по распоряжению недвижимостью другим супругом распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота, к которым относятся бывшие супруги.

На момент заключения оспариваемой сделки брак между истцом и ФИО4 был прекращен и, соответственно, получение нотариального согласия истца на отчуждение бывшим супругом недвижимого имущества не требовалось, поскольку оспариваемый истцом договор заключен после того, как ФИО1 и ФИО4 перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями ст. 35 Семейного кодекса РФ, они приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которого осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, суду кроме установления полномочий у участника совместной собственности на совершение сделки по распоряжению общим имуществом следует установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми и подлежащими установлению для правильного разрешения дела, между тем данные обстоятельства суд первой инстанции оставил без исследования и правовой оценки.

Бремя доказывания указанных выше юридически значимых обстоятельств законом возложено на строну, оспаривающую сделку.

Указанная правовая позиция подтверждается и судебной практикой (Определение Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2020 г. N 80-КГ20-3, Определение Верховного суда Российской Федерации от 10 декабря 2019 г. N 31-КГ19-8, Определение Верховного суда Российской Федерации от 25 июля 2017 г. N 18-КГ 17-105).

С учетом изложенных обстоятельств учитывая что право собственности на предмет сделки было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН за ФИО6, которая на момент совершения сделки в браке не состояла, у ФИО3 отсутствовали основания для сомнения в правомочности стороны продавца на заключение сделки, что свидетельствует о его добросовестности, как приобретателя.

Заслуживают внимание пояснения ФИО3 что при заключении сделки им использовались кредитные денежные средства, сделка одобрена сотрудниками банка, которыми проводилась правовая проверка документов по сделке, таким образом стороной ответчика, представлены доказательства, свидетельствующие о том, что он не знал и не мог знать об отсутствии согласия истца при заключении договора купли-продажи. Следовательно, добросовестность приобретения ФИО3 спорного имущества истцом не опровергнута и доказательств обратного ФИО1 не представлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции об удовлетворении иска по мотивам, изложенным в решении суда.

В силу положений статей 56, 59, 67 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд первой инстанции не дал надлежащую оценку, а также не выяснил обстоятельства, имеющие существенное значение для всестороннего и; объективного рассмотрения дела.

Таким образом, предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось, что не лишает истца возможности требовать от бывшей супруги компенсации соответствующей доли, полученной ей от реализации общего имущества.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Поскольку в судебном заседании суда апелляционной инстанции нашли свое подтверждение доводы апелляционных жалоб, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от .......... - отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки - отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 декабря 2025 года.

Председательствующий: ФИО10

Судьи: ФИО11

Суд:

Краснодарский краевой суд (Краснодарский край) (подробнее)

Судьи дела:

ФИО10 (судья)

(подробнее)