Застройщик сдал квартиру меньшей площади, что делать?

К нам обратился доверитель со следующей проблемой. Им был заключен договор участия в долевом строительстве. Предмет договора – квартира с обещанной (проектной общей приведенной) площадью 45,2 кв.м. Каково было разочарование доверителя, когда по окончанию строительства ему передали квартиру площадью 43,9 кв.м., то есть на 1,3 кв.м меньше обещанной по договору.

В цифрах разница незначительная. На деле же – не хватает места для душевой кабинки, получаем испорченное настроение и переплату в размере около 82 000 рублей (разница между проектной и фактически приведенной площадью в деньгах по договору). Застройщик добровольно денежные средства не вернул.

Что делает юрист по недвижимости

Мы обратились в суд с требованием о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, потребительского штрафа и, собственно, разницы в площади. Здесь нужно отметить, что, помимо «недостачи» площади, застройщик также нарушил срок передачи квартиры доверителю.

Суд удовлетворил наши требования, ссылаясь на положения Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ряд подзаконных нормативных актов. 

Так, наша компания успешно доказала, что застройщик неправ и восстановила справедливость. Но на самом деле все печально, оказалось, что мы запрыгнули в последний вагон.

В чем проблема неустойки и застройщика

Дело в том, что с 1 сентября 2024 года вступили в силу изменения ФЗ № 214-ФЗ, которые значительно корректируют меру ответственности застройщиков перед покупателями. Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", была дополнена ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ следующим предложением: "При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора”. 

Таким образом, к отношениям, вытекающим по ДДУ больше не применяются положения Закона РФ ФЗ "О защите прав потребителей" в рамках штрафов, пеней и процентов.

Как было раньше 

Застройщик допустил нарушения на 200 тысяч рублей. Например, уменьшил площадь квартиры на 1 квадратный метр, ценой в 200 тысяч. Потребитель пишет претензию и если застройщик вовремя не исполнил требования, то в суде к 200 тысячам прибавляется неустойка по 1 % за каждый день, максимум до 200 тысяч и штраф в размере от половины всего взысканного. Это еще 300 тысяч. Не считая расходов на юриста и моральный вред.

Как стало сейчас

Очевидно, что застройщиков такая история не устраивала, поэтому Госдума решила их защитить и приняла закон, о котором мы рассказали. Указанные изменения, конечно, не делают невозможным дальнейшее привлечение застройщиков к ответственности в случае нарушений ими условий договора и положений законодательства, но в значительной степени сокращают число мер гражданско-правовой ответственности, применяемых к застройщикам-нарушителям.