Договора нет, квартира — городу

Ситуация, рассмотренная в определении Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда № 5-КГ18-228, до боли типична. Бывший супруг выкупил у бывшей жены квартиру. Деньги переданы, ключи получены, подписан акт приема-передачи. Стороны подали документы на регистрацию, но в процессе проверки у регистратора возникли сомнения в подлинности доверенности представителя продавца. Пока шла проверка, продавец умер.

Казалось бы, справедливость на стороне покупателя: он исполнил все обязательства. Однако районный суд и суд апелляционной инстанции заняли жесткую позицию. Они рассудили формально: раз нет регистрации перехода права, значит, и договор купли-продажи является незаключенным. Раз продавец умер, а наследников нет, имущество становится выморочным и отходит городу Москве. Итог: покупатель остался и без денег, и без жилья.

Право собственности возникает из сделки, а не из штампа в Росреестре

Главный юридический нюанс, который перевернул это дело, касается разницы между регистрацией сделки и регистрацией перехода права. Многие ошибочно полагают, что пока договор купли-продажи не зарегистрирован в Росреестре, он не имеет силы. Это давно не так. С 1 марта 2013 года отменена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью. То есть сам договор, подписанный сторонами, считается заключенным с момента его подписания, а регистрируется только переход права собственности от продавца к покупателю.

Верховный Суд в своем определении подчеркнул: договор был заключен в надлежащей письменной форме, стороны согласовали все существенные условия (предмет и цену), а главное — они его полностью исполнили. Продавец получила деньги, покупатель въехал в квартиру. Тот факт, что умершая продавщица оставалась зарегистрированной в квартире, не отменяет факта исполнения сделки, ведь в договоре могло не быть условия о немедленном снятии с учета. Таким образом, оснований считать договор незаключенным у суда не было.

У смерти нет прав, но есть правопреемники

Смерть продавца создает правовой вакуум: с одной стороны, покупатель исполнил свои обязательства, с другой — стороны уже нет в живых, и она не может подать заявление в Росреестр. В этой ситуации в дело вступают наследники, но что делать, если их нет? Департамент имущества настаивал, что имущество становится выморочным и отходит государству. Однако Верховный Суд указал на абсурдность такого подхода.

Ключевой аргумент — обязанности продавца по договору переходят к его универсальным правопреемникам. Если наследники есть — иск нужно предъявлять к ним. Если наследников нет, то покупатель недвижимости, которому имущество уже передано, имеет полное право требовать регистрации перехода права собственности через суд. Государство не может стать наследником имущества, которое фактически уже выбыло из владения наследодателя при его жизни на законных основаниях.

Справедливость восстановлена

Отменяя решения нижестоящих инстанций, Верховный Суд РФ фактически дал четкий алгоритм защиты для покупателей, попавших в аналогичную ситуацию. Если сделка состоялась, расчет произведен, а ключи и квартира переданы, то последующая смерть продавца не должна лишать человека права собственности. Единственным препятствием для регистрации является отсутствие заявителя, и этот пробел восполняется решением суда.

Советы юриста: как обезопасить себя 

Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется:

  • всегда фиксируйте факт передачи денег распиской, а факт передачи квартиры — отдельным актом приема-передачи

  • включать в договор купли‑продажи условия на случай смерти продавца (например, обязанность наследников продолжить сделку);

  • проводить регистрацию перехода права собственности максимально оперативно после подписания договора;

  • сохранять все документы, подтверждающие расчёты и переговоры;

  • при первых признаках проблем обращаться за юридической помощью, не дожидаясь истечения сроков.

Данное дело — яркий пример того, как знание закона и настойчивость помогают отстоять свои права даже в самой безнадежной, на первый взгляд, ситуации. Однако самостоятельное путешествие по лабиринтам гражданского права чревато процессуальными ошибками. Смерть продавца — это всегда осложнение спора, требующее привлечения наследников или разрешения вопроса о выморочном имуществе. Поэтому, столкнувшись с подобной проблемой, жизненно важно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет собрать доказательства, грамотно составить исковое заявление и отстоять ваши интересы в суде, опираясь на актуальную судебную практику.