Что входит в ущерб после залива
Клиенты почти всегда приходят с одной и той же арифметикой: обои, линолеум, работа мастера. Соседи сверху считают так же, только у них выходит вдвое меньше.
По статье 15 ГК РФ возмещаются и деньги, которые Вы уже потратили, и те, которые придётся потратить, чтобы вернуть квартиру в прежнее состояние. Верховный суд в пункте 13 постановления Пленума № 25 добавил: если ремонт делается из новых материалов, их стоимость взыскивается полностью, даже если после ремонта квартира станет лучше, чем была. Уменьшить сумму ответчик может, только если докажет, что есть более дешёвый и распространённый способ всё починить.
В нашем деле пострадала квартира площадью 50,6 кв. м:
· линолеум в коридоре и на кухне;
· кафельная плитка на кухне отслоилась;
· обои отошли примерно на 6 кв. м;
· натяжной потолок провис под весом воды;
· на кухне появились очаги плесени;
· вода набралась в пустоты межэтажных плит.
Последний пункт на глаз не виден. Плиты перекрытия в многоэтажках пустотелые, внутри у них каналы. Вода туда затекает и стоит, а потом в каналах заводится грибок. Специалист расписал, что с этим делать: пробивать в плитах отверстия, принудительно сушить квартиру и трижды закачивать в каналы противогрибковую грунтовку. Отдельной строкой - проверка розеток и освещения. Электрику после воды я бы без ревизии не включал.
Итог расчёта - 232 400 рублей. Обои в этой сумме - мелочь.
Сначала акт, потом оценщик
Оценщик посчитает, сколько стоит ремонт. Откуда пришла вода и кто виноват, фиксирует управляющая компания. Вызывать её нужно в день залива. По Правилам предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354) акт о причинении ущерба составляется в течение 12 часов после обращения.
Здесь акт получился толковым: залив из квартиры сверху, причина - неисправная подводка к посудомоечной машине, повреждения с площадями. 6 кв. м обоев, 3 кв. м вздувшегося пола, провисший потолок, покоробленная плитка.
В апелляции соседка сверху пыталась от этого акта избавиться. Техник, по её словам, не приходил, в доме шёл капремонт, в документах перепутали этажность и год постройки. Областной суд ответил коротко: акт никто не оспорил, вина из него видна, капремонт к шлангу посудомойки отношения не имеет, а год постройки дома на сумму ущерба не влияет.
Если причины залива в акте нет, её придётся доказывать отдельно, скорее всего через экспертизу. Поэтому читайте акт до подписи и требуйте вписать, откуда шла вода.
Кого звать оценивать и что смотреть в заключении
Независимая оценка стоила 45 000 рублей, почти пятая часть от ущерба. Про эту цифру переспрашивают все. Оплатила оценку истица, а в итоге за неё заплатили соседи сверху: суд взыскал 45 тысяч как судебные расходы по статье 98 ГПК РФ.
Перед тем как нести заключение в суд, я проверяю в нём четыре вещи. Был ли специалист в квартире сам и сфотографировал ли каждое повреждение. Совпадает ли описание с актом управляющей компании: если в акте 6 кв. м обоев, а у оценщика 20, вопросы будут не только у ответчика. Посчитаны ли перекрытия, электрика, плесень. И есть ли смета по работам и материалам, а не одна цифра внизу страницы.
Соседей сверху на осмотр лучше пригласить телеграммой. Придут - увидят всё своими глазами. Не придут - потом им сложнее рассказывать, что оценщик насчитал лишнего за их спиной.
Почему соседи сверху проиграли
Собственник отвечает за свою квартиру целиком, включая шланг за посудомойкой (статья 210 ГК РФ). А по статье 1064 ГК РФ невиновность доказывает тот, кто причинил вред. Пострадавший доказывает размер ущерба, сосед сверху - что вода пришла не от него.
Защиту соседи построили на показаниях мужа ответчицы. Он рассказал, что на их кухне было несколько капель, а в целом пол сухой. Суд отнёсся к этому критически: свидетель - супруг, и его рассказ не объяснял, откуда тогда вода у соседей снизу.
Чего соседи не сделали, так это не попросили назначить судебную экспертизу. Это даже подтверждено распиской в деле. Своего заключения тоже не принесли. Я бы на их месте с экспертизы и начинал: фраза «это слишком дорого» суду ничего не доказывает. Если в деле одно заключение и ему нечего противопоставить, суд берёт за основу его.
Если залили Вас, учитывайте обратное: сосед сверху может заказать судебную экспертизу, и она может посчитать иначе. Поэтому заключение должно выдерживать проверку, а не быть составленным «с запасом». Судебный эксперт режет смету, если видит в ней работы, которых нет в акте и на фотографиях, и тогда расходы на оценку возмещают только частично.
Требования в этом деле уточняли по ходу процесса. Если после первого осмотра проявились новые повреждения, например та же плесень, их можно досчитать и увеличить иск.
Взыскали деньги с двух собственников солидарно: 232 400 - ремонт, 45 000 - оценка, 10 000 - представитель, 5 524 - госпошлина. Солидарно значит, что получать можно с любого из двоих, с кого проще.
Если залили сегодня
Перекройте воду или вызовите аварийную службу. Снимайте всё на телефон: потолок, стены, пол, мокрые вещи, а если соседи пустят - их кухню или ванную. В тот же день заявка в управляющую компанию. Воду из натяжного потолка пусть сливает мастер, а Вы снимайте это на видео. Ремонт не начинайте, пока оценщик не осмотрел квартиру.
Если соседи сверху не платят или торгуются, пришлите акт и фотографии. Скажу, что в расчёте не учтено и есть ли смысл идти в суд.