Спор с соседом о границе земельного участка: откуда в реестре взялся «проезд»
Споры о границах земельных участков в старых сёлах имеют понятное происхождение. Раньше участки разделяли заборами, а в бумагах отмечали только, кто с кем граничит, без точных координат. Когда землю позже делили и ставили на кадастровый учёт, границы переносили в реестр по новым замерам, и между соседями на карте могла появиться полоса, которой в жизни никогда не было. Формально она никому не принадлежит, и её можно присоединить к своему участку через перераспределение с администрацией. Об одном таком деле и пойдёт речь.
Расскажем о мужчине, у которого была просьба помочь вернуть часть своей земли. Ему принадлежат дом и 1 800 кв.м вокруг него. Его землю когда-то выделили из более крупного участка, и при постановке на учёт общую границу с соседями провели неверно. Между ними на кадастровой карте появился проезд, хотя никакие планировочные документы его не предусматривали.
Соседи купили свой дом в 2016 году. Через год соседка обратилась в районное управление имущественных отношений, и ей утвердили схему нового участка на 2 100 кв.м. Затем с администрацией заключили соглашение о перераспределении, по которому к её участку добавили 200 кв.м, а летом подготовили межевой план. Акта согласования границ с нашим доверителем в нём не было. После этого сосед убрал старый забор и поставил металлические столбы, а в реестре граница сдвинулась на землю доверителя примерно на 170 кв.м.
Отказа в привычном смысле доверитель не получал: решение, которое пришлось оспаривать, приняли по заявлению соседки и без его участия. Представитель управления объяснил суду, что ведомство изучило документы инвентаризации 1997 года, где у двух домов описана общая граница, и сочло перераспределение возможным, раз границы уже стояли на учёте. То есть орган видел в бумагах общую границу, но всё равно передал «свободную» землю между соседями.
Сторона ответчицы возражала: при покупке никакого проезда не было, стоял старый забор, а о свободной земле им рассказал кадастровый инженер. Супруг ответчицы, представлявший её в суде, уверял, что спрашивал доверителя, будет ли тот оформлять полосу, и услышал «нет». Кроме того, по его словам, наложения нет, а забор из профлиста самого доверителя частично стоит на их территории.
Готовим иск об оспаривании перераспределения и доказываем фактическую границу
Кроме восстановления границы, мы просили в исковом заявлении признать недействительными приказ управления, соглашение о перераспределении и межевой план. Просто исправить реестровую ошибку здесь было нельзя: закон допускает такое исправление, только если оно не затрагивает зарегистрированные права, а право соседки на добавленные метры уже было зарегистрировано.
С фактической стороной дела было проще, чем с правовой. Мы обратили внимание суда на то, что проезда между домами никогда не существовало: доверитель всегда ездил по этой полосе и сажал там огород. Свидетели подтвердили, что старый забор из жердей стоял ещё при прежних хозяевах, одна из них помнила его таким с 1980 года до 2015 года. На границе был погреб, и представитель ответчицы признал, что яма на оформленной полосе действительно есть. Ещё один свидетель рассказал, что там складывали стройматериалы и разрешения оформлять эту землю соседям никто не давал.
Суд назначил землеустроительную экспертизу. Эксперт выяснил, что по документам 1997 года участки граничили друг с другом, а в реестре с 2006 года между ними числилась полоса, при этом сама спорная граница все эти годы не менялась. К слову, на плане квартала 1997 года общая граница видна даже на глаз, и никаких проездов там нет. То есть «проезд» существовал только на бумаге.
Перераспределение земель: почему чужую землю нельзя выдать за муниципальную
Земельный кодекс разрешает администрации перераспределять с частным владельцем только ту землю, которая действительно принадлежит государству или муниципалитету. Право нашего доверителя было зарегистрировано раньше, чем соседка подала заявление. Получается, что полоса перешла к ней не от района, а из собственности соседа.
Кроме того, для такого перераспределения нужно письменное согласие тех, чью землю оно затрагивает. Письменного согласия доверитель не давал, а разговор, на который ссылалась другая сторона, свидетель опроверг.
Межевой план 2017 года составили без учёта того, как люди на самом деле пользовались землёй, без старого забора и без документов. Управление при этом «нашло» свободную землю там, где в его же архиве значилась общая граница.
Итог дела и что оно добавляет к судебной практике по спорам о границах
Исковое заявление было удовлетворено полностью. Суд принял заключение эксперта и признал, что спорной землёй больше 15 лет пользовались прежние хозяева дома доверителя. Приказ и соглашение, по оценке суда, нарушают Земельный кодекс.
Суд также учёл наше замечание касательно того, что права доверителя нарушены самой реестровой ошибкой, и отклонил довод об отсутствии наложения. Приказ, межевой план и соглашение признаны недействительными, а граница восстановлена по одному из вариантов эксперта.
Если сосед или администрация «прирезали» часть вашей земли, начните со свежей выписки из реестра и документов о праве собственности. Запросите в Росреестре старые землеустроительные материалы, а в администрации документы о перераспределении соседнего участка. Сфотографируйте остатки старого забора, постройки и посадки, найдите соседей, которые помнят прежнюю границу, и закажите заключение кадастрового инженера. Решение администрации в общем порядке можно оспорить.
Споры о границах земельных участков, в которых администрация распоряжается землёй, давно находящейся в частном пользовании, встречаются не так редко. Если вы оказались в похожей ситуации, наши юристы помогут собрать доказательства и восстановить ваши права через суд.