Сюжет дела: директор против своего общества
Всё началось с того, что общество с ограниченной ответственностью, основным видом деятельности которого является выращивание зерновых, арендовало у собственника земельный участок сельхозназначения. Договор был заключён на 10 лет и содержал важное условие: его изменение или досрочное расторжение возможно только по письменному соглашению сторон или решению суда.
Однако в августе 2020 года директор общества подписал с арендодателем соглашение о расторжении договора. Земля была возвращена собственнице, а соглашение зарегистрировано. Казалось бы, всё законно. Но не тут-то было.
Участник общества, владевший 66% долей, обратился в суд. Он утверждал, что директор действовал без согласия общего собрания участников, вопреки уставу общества и в самый разгар корпоративного конфликта. Более того, на момент подписания соглашения директор уже знал, что участники инициировали собрание для его увольнения.
Злоупотребление правом не пройдёт
Судья в своём решении детально разобрала правовые основания для признания соглашения о расторжении недействительным.
Ключевой момент — суд применил положения о злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ). Директор, действуя от имени общества, явно злоупотребил своими полномочиями. Он совершил сделку, нарушающую интересы общества, исключительно из личных мотивов, чтобы нанести ему ущерб. Такие действия являются основанием для признания сделки недействительной по статье 168 ГК РФ.
Суд подчеркнул, что проверяет сделку на предмет ничтожности и по собственной инициативе, даже если стороны не ссылались на все возможные правовые нормы. Недобросовестное поведение, доказанное в суде, перевесило формальное наличие подписанного соглашения о расторжении.
Что делать арендатору сельхозземель, если договор расторгают в одностороннем порядке?
1. Внимательно изучайте свой устав. Первое, что сделал суд, — проверил, были ли у директора полномочия на расторжение аренды без одобрения собрания. Если в вашем уставе есть подобные ограничения, любая сделка, совершенная с их нарушением, является крайне уязвимой. Сохраняйте все протоколы собраний и решения.
2. Фиксируйте корпоративные конфликты. Документирование разногласий может стать решающим доказательством недобросовестных действий противоположной стороны.
3. Обращайте внимание суда на явную невыгодность и нелогичность сделки. Расторжение долгосрочного договора без внятных причин — тревожный сигнал.
4. Требуйте применения последствий недействительности сделки. Это прямое применение последствий по статье 167 ГК РФ: «вернуть всё полученное». Это решение также является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Важно для арендодателей: бдительность и осмотрительность
Это дело — предупреждение и для собственников земель. Подписывая документы с представителем юридического лица, стоит проявлять осмотрительность. Если вам известно о внутренних конфликтах в компании-арендаторе, а директор вдруг активно предлагает расторгнуть выгодный долгосрочный договор, это повод насторожиться. Сделка, впоследствии признанная недействительной, приведёт только к потере времени и судебным издержкам.
Как защитить свои права при работе с сельхозземлей
При аренде и расторжении договоров аренды земель сельхозназначения важно учитывать специфику правового режима таких участков и требования законодательства.
Проверьте, для чего можно использовать участок. Земля должна применяться только для сельхозцелей (выращивание культур, животноводство и т. п.).
Уточните, кто собственник. Это может быть государство, муниципалитет или частное лицо — от этого зависит порядок аренды.
Соблюдайте процедуру оформления.
Разберитесь с арендной платой. Её размер зависит от кадастровой стоимости, местоположения и назначения участка. Пересматривать плату можно не чаще раза в год (по соглашению сторон).
Для расторжения по соглашению сторон подпишите соответствующее соглашение и зарегистрируйте прекращение договора в Росреестре.
Собирайте доказательства нарушений. Если предстоит суд, пригодятся акты проверок, фото, видео, переписка.
Обратитесь к юристу.
Земля сельхозназначения — основа агробизнеса. Её использование должно строиться на принципах добросовестности и соблюдения закона. Решение крымского арбитражного суда служит важным напоминанием: правовая система готова восстанавливать баланс, пресекая злоупотребления и защищая стабильность хозяйственного оборота.
Ключ к успеху — в грамотном оформлении документов, понимании корпоративных процедур и готовности отстаивать свои интересы в суде, а в этом деле всегда важна качественная юридическая помощь.