Администрация предложила наследнице выкупить земельный участок под домом, выделенный её бабушке в 1940 году. Расскажем, когда можно получить такую землю по наследству, а выкуп не нужен.
Многие частные дома по всей стране строились или покупались семьями ещё при СССР, а землю под них давали не в собственность, а в постоянное (бессрочное) пользование: частной собственности на неё тогда не существовало. Строение с тех пор успевало перейти к детям и внукам, а сотки при нём так и оставались «советскими», без свидетельства и без записи в реестре. Поэтому вопрос, как оформить землю под жилым домом в собственность, встаёт у наследников, когда с самим жильём всё уже в порядке. Чиновники видят в них обычных покупателей и выставляют цену, хотя закон приравнивает такие участки к уже переданным гражданам. Об одном таком деле и пойдёт речь.
Оформление земли под жилым домом в собственность: почему муниципалитет предложил выкуп
К нам обратилась гражданка с просьбой помочь оформить в собственность земельный участок под частным домом площадью 754 кв. м. Историю этих соток пришлось восстанавливать почти за 85 лет.
В 1940 году бабушке нашей доверительницы по договору застройки, заключённому с коммунальным отделом райисполкома, выделили 1200 кв. м под строительство. К слову, сам договор был заключён на 40 лет, но после реформы 1948 года, разрешившей гражданам строить и покупать индивидуальное жильё, такие участки стали считаться бессрочными. Треть постройки бабушка при жизни продала, и 400 кв. м отошли новому владельцу. После её смерти в 1985 году наследниками стали сын (отец доверительницы) и внук, по 2/6 доли каждый. Свидетельства тогда выдали только на строение, а землёй при нём они просто продолжили пользоваться.
Дальше доли собирались в одних руках. Долю двоюродного брата наша клиент получила в дар в 2007-м, долю отца унаследовала по завещанию шесть лет спустя. Вместе с ней перешли и 230 кв. м, которые отец купил в 1999-м, а вот 754 кв. м, которыми он фактически владел, так и остались неоформленными.
До обращения к нам она пыталась узаконить землю под домом сама. Она подала заявление о бесплатном предоставлении, в ответ на которое местная администрация утвердила схему расположения и границы, но затем прислала уведомление с предложением заплатить. В суде представитель муниципалитета эту позицию сохранил: площадь подлежит выкупу, оснований отдавать её даром нет. То есть территорию, которой семья распоряжается с 1940 года, наследнице предложили «купить» на общих основаниях.
Готовим иск о признании права собственности на участок и установлении границ
Нашим юристом было подготовлено исковое заявление к местной администрации с двумя требованиями: признать право и установить границы. С границами ситуация относительно проще, чем с вопросом о выкупе: их согласовал и утвердил сам ответчик.
Мы обратили внимание суда на то, что соседи уже оформили свои участки и поставили их на кадастровый учёт. Те 400 кв. м, что ушли когда-то вместе с проданной третью строения, приватизировали владельцы соседнего домовладения. Значит, спорная территория давно сложилась как самостоятельный объект с известным местоположением.
Не возникло спора и о том, вправе ли клиент вообще претендовать на эти сотки. Ей принадлежит жилое строение площадью 220,2 кв. м, а Земельный кодекс РФ даёт владельцу здания исключительное право приобрести то, что под ним, в собственность или аренду. Ответчик этого не оспаривал, разногласие касалось только оплаты (далее скажем об этом подробнее).
Постоянное (бессрочное) пользование: почему наследнице не нужно выкупать землю
Сначала нужно было показать, что договор 1940 года действует, хотя нигде не зарегистрирован. Закон о государственной регистрации недвижимости, принятый в 1990-е, признал прежние права действительными без всякой регистрации. А закон о введении в действие Земельного кодекса придал старым документам такую же силу, как записям в реестре. Значит, договор застройки по-прежнему подтверждает права семьи.
Дальше шёл вопрос о выкупе. Тот же закон о введении в действие кодекса устанавливает: если гражданин получил участок до вступления кодекса в силу на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, считается, что он получил его в собственность, если только федеральный закон не запрещает передавать такую территорию частным лицам. Запрета в нашем случае не было. Выкупать у государства то, что закон уже считает принадлежащим гражданину, не требуется. Ответчик же применил общий платный порядок и это правило просто не учёл.
Самый тонкий момент: может ли воспользоваться этой нормой внучка, если сотки выделяли бабушке. По Гражданскому кодексу РФ в наследство входят не только вещи, но и имущественные права умершего. Принять его можно и без заявления нотариусу, конкретными действиями. Кодекс называет такие действия: вступление во владение или управление имуществом, когда наследник продолжает жить в доме и пользоваться всем, что к нему относится; меры по сохранению имущества, его защите от посягательств или притязаний посторонних; оплата за свой счёт расходов на содержание унаследованного; погашение долгов умершего или получение причитавшихся ему денег.
Сын и внук, унаследовав строение в 1985 году, продолжили пользоваться и прилегающей территорией. Это, кстати, и есть вступление во владение: участок юридически следовал за постройкой, даже если в свидетельстве упоминалась только она. Тогда, правда, действовал ещё Гражданский кодекс РСФСР, но и он признавал фактическое вступление во владение способом принятия наследства.
Загвоздка в том, что Пленум Верховного Суда РФ в разъяснениях по наследственным делам допускает такое признание при условии, что сам наследодатель успел обратиться за регистрацией. Бабушка умерла задолго до появления этой возможности и выполнить условие не могла. Поэтому ключевым для нас стал принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Конституционный Суд РФ неоднократно связывал его с требованием стабильности и преемственности сложившихся отношений. Право пользования переходило вместе с постройкой от бабушки к отцу и далее к нашей клиентке. Получить право собственности на земельный участок под домом она могла как его владелица, без всякого выкупа.
Решение суда: 754 кв. м признаны собственностью доверительницы
Суд иск удовлетворил. В решении указано: раз территория предоставлена на праве застройки ещё до Земельного кодекса и на ней стоит принадлежащее истице строение, у неё есть исключительное право требовать признания собственности. Учёл суд и наше замечание касательно того, что границы уже согласованы ответчиком: в основу решения легли его же постановление и схема с характерными точками.
За доверительницей признаны 754 кв. м из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». Выкупать земельный участок под домом в собственность не пришлось, траты только на госпошлину и судебное представительство.
Если у вас похожая ситуация, начните с первичного документа о выделении земли: договора застройки, решения исполкома или выписки из похозяйственной книги; их запрашивают в архиве. Можно попробовать самостоятельно или попросить помочь юриста с запросами в архив. Понадобятся также бумаги о наследовании, выписка из ЕГРН и доказательства того, что наследники продолжали пользоваться землёй. Порядок оформления земельного участка под жилым домом начинается с заявления в местную администрацию, а при отказе или требовании оплаты спор переходит в суд. Сам отказ оспаривают в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении, но можно, как в нашем деле, сразу подать иск о признании права.
Предложения выкупить то, чем семья законно владеет с советских времён, к сожалению, не единичны. Если вы не знаете, как оформить землю под жилым домом в собственность, или от вас требуют за неё плату, наши юристы помогут восстановить ваши права через суд.