Исправление реестровой ошибки
Человек заказывает межевание, чтобы наконец поставить границы своего участка. Кадастровый инженер приезжает, обмеряет забор, сверяет данные и звонит с новостью: «У Вас участок в лесу». Дом стоит с 1994 года, рядом сарай, огород, забор из досок на металлических столбах. А по ЕГРН вся эта земля числится в лесном фонде.
Дом за эти годы никуда не уходил. Поменялись только цифры в реестре.
Меня зовут Марк Мина, я юрист с 19-летним стажем, земельные споры веду постоянно. Расскажу про дело, где собственник участка в 3000 кв. м спорил с Рослесхозом и выиграл в двух инстанциях.
Что такое реестровая ошибка
Это неправильные сведения в ЕГРН, которые попали туда из документов: межевого плана, технического плана, карты-плана территории. Кадастровый инженер ошибся в координатах или ведомство передало в Росреестр неточные данные, и ошибка осела в реестре.
Исправляют её либо через Росреестр, либо через суд. Росреестр вносит исправления за пять рабочих дней, если получил документы с правильными сведениями и никто не против. Суд необходим, когда второй стороне исправление не нравится. С лесным фондом суд почти неизбежен: Рослесхоз свои границы добровольно не двигает.
И одно ограничение, о которое спотыкаются многие иски. Исправление реестровой ошибки не должно приводить к прекращению или переходу права. Поэтому в суде нужно показать, что Вы не забираете чужую землю, а приводите реестр в соответствие с тем, что стоит на месте десятилетиями.
Откуда взялась проблема
В 1996 году постановлением главы администрации района прежнему владельцу бесплатно выделили 0,30 га под личное подсобное хозяйство. Земля раньше относилась к лесничеству, но лесхоз ещё до этого передал её в районный фонд запаса. На участке стоял дом лесника, который правопредшественник купил у лесхоза. Техпаспорт на дом составлен в 1994 году.
Дальше участок перешёл по наследству, часть долей подарили. В итоге наш клиент получил весь участок в 3000 кв. м и дом площадью 85,5 кв. м. Право зарегистрировано, выписки из ЕГРН на руках. Не хватало одного: границы участка в реестре не установлены.
В 2011 году на кадастровый учёт поставили лесной участок площадью 20 577 кв. м. Его границы легли поверх участка клиента целиком. Ставили картометрическим способом, то есть по картам, без выезда на место. Дом, забор и сарай на картах не отразились.
С чем мы пошли в суд
Требований было два. Первое - признать реестровую ошибку в сведениях ЕГРН о границах лесного участка и внести изменения в запись о его местоположении. Второе - установить границы участка клиента.
Сам клиент в заседания не ездил, мы подали заявление о рассмотрении дела без него. Третьим лицом привлекли соседа, у которого общая граница с участком. Он в суд тоже не пришёл.
Рослесхоз иск не признал. Позиция была жёсткой: реестровой ошибки нет, истец самовольно занял земли лесного фонда, а значит, установить границы его участка невозможно. Ведомство защищает федеральную землю, это его работа. Поэтому в такой спор идут с бумагами, а не с обидой.
Что нашёл эксперт
В декабре 2023 года суд по нашему ходатайству назначил землеустроительную экспертизу. Эксперт выехал на участок и установил:
фактическая площадь по забору - 3000 кв. м, как в документах;
дом по планировке и конструкции совпадает с техпаспортом 1994 года;
постройки из техпаспорта стоят на своих местах;
фактические границы расходятся с планом из техпаспорта на 2,1-4,6 метра;
участок клиента полностью находится внутри лесного участка из ЕГРН.
А вывод в заключении: реестровой ошибки нет. Логика формальная. Координаты участка клиента в ЕГРН не внесены, значит, ошибаться там нечему.
Заключение с такой фразой в земельном споре читается как приговор. Но мы смотрели не на итоговую фразу, а на то, что эксперт посчитал. Он предложил три варианта границ: по фактическому пользованию, по межевому плану и по техпаспорту. И под каждый вариант рассчитал, как сдвинутся границы лесного участка. То есть поставить участок на место технически можно.
Решение суда
Суд оценил доказательства в совокупности. Землю выделила администрация района в 1996 году на законных основаниях. Дом стоит с 1994 года. Лесной участок появился в реестре в 2011 году, на 15 лет позже, и без учёта того, что на земле уже есть. Требований о сносе дома, выселении или истребовании участка ведомство не заявляло. Клиент живёт там открыто и ведёт хозяйство.
1 апреля 2024 года суд удовлетворил иск частично.
Апелляция
Рослесхоз подал жалобу и просил отменить решение как незаконное. Спорил в основном с экспертизой, а ещё ссылался на то, что лесной участок ставили на учёт картометрическим способом.
На заседание в областной суд не явился никто: ни мы, ни ведомство. Коллегия рассмотрела дело по материалам. Довод про картометрию судьи прочитали так: раз участок ставили без выезда на место, фактические границы соседа и его дом при этом не учитывались. Картометрия сыграла против самого Рослесхоза.
Какие бумаги понадобятся Вам
Суд будет смотреть на то же, что и в нашем деле. Нужен первичный документ о выделении земли - постановление, решение или государственный акт, и по дате он должен быть раньше постановки на учёт участка, который на Вас наложился. Нужен техпаспорт БТИ на дом с планом участка: чем старше, тем лучше. Вся цепочка перехода права - наследство, дарение, купля-продажа. Выписки из ЕГРН на оба участка и заключение кадастрового инженера о пересечении границ. И всё, что доказывает возраст границ: забор, постройки, старые фото, спутниковые снимки.
Про возраст границ отдельно. Часть 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ позволяет определять границы по их существованию на местности 15 лет и больше, если других документов нет. Забор из досок на металлических столбах в нашем деле работал как доказательство не хуже бумаг.
Когда этот путь не сработает
Если документов о выделении земли нет, участок огорожен «с запасом» за счёт леса или дом построен пару лет назад, разговор пойдёт уже не о реестровой ошибке, а о самозахвате. Тогда ведомство может встречно потребовать освободить землю и снести постройки.
Для участков, права на которые возникли до 2016 года, есть ещё «лесная амнистия» (Федеральный закон № 280-ФЗ от 29.07.2017). Она решает часть таких конфликтов в пользу сведений ЕГРН. Подходит ли она Вам, видно только по документам: по категории земли и дате возникновения права.
С чего начать
Закажите выписку из ЕГРН на участок, который наложился на Ваш: там видна дата постановки на учёт. Потом найдите в БТИ техпаспорт на дом. Если по датам Ваш участок «старше», есть с чем идти дальше.
Разобрать Ваши документы и оценить перспективу можно на консультации - записаться на nedicom.ru.