Если Вам хочется сделать договор хорошим и Вы ищете информацию в интернетах, то можете остановиться на этой статье. Я возьму на себя смелость сделать эту статью идеальной, как и сам договор. Хотя уверен, что нет предела совершенству и каждый новый случай из судебной практики может менять условия договора.
Вы, наверное, спросите, чем эта статья и мой договор будет отличаться от такой же на консультанте или домофонде, на что я отвечу, что мы пытаемся достигнуть целей, для которых договор заключается.
Во всех статьях и видео говорят по сути одно и то же, - что нужно указывать объект аренды, реквизиты сторон, условия расторжения и прочее. Но почему-то никто и никогда не говорит как это должно работать и вообще зачем это. Все статьи как бы ограничиваются чек-листом. При чем бывает довольно много очевидных вещей и пунктов, которые Вам никак не помогут.
Спустя годы практики я понимаю, что заключение договора это половина дела — еще важно как он будет исполняться и как это контролировать.
В моей судебной практике, к сожалению, распространены ситуации когда граждане приходят с хорошим договором, но без возможности его расторгнуть в одностороннем порядке или с раздолбанной квартирой по которой не фиксировалось состояние в момент передачи. Могу перечислять такие случаи до бесконечности.
И при подготовке договора я не буду просто перечислять что должно быть в договоре, а буду говорить о проблеме, которую мы решаем тем или иным пунктом.
Реквизиты ответчика для будущего взыскания
Начнем с очевидного — в договоре Вы указываете ФИО арендатора и его реквизиты. Вопрос — какие реквизиты указывать? Достаточно ли адреса или нужен год рождения и прописка? Заглянем в закон об исполнительном производстве — там есть четкие требования к исполнительному документу. Исполнительный документ (лист) — это то, с чем Вы пойдете к приставу и если там будут все необходимые реквизиты, то Вам его не возвратят для устранения недостатков, то есть Вы не потеряете ценное время. Таким образом, реквизитами мы решаем проблему с возможными задержками исполнительного производства.
Да и в суде идентифицировать ответчика будет проще, а Вы и суд не потратите время на сбор сведений.
В законе говорится, что для граждан мы должны знать фамилию, имя, отчество (при наличии), дату и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения) для должника также - место работы (если известно).
Для судьи данных в договоре может быть недостаточно, поэтому из первого пункта вытекает приложение к договору — копия паспорта арендатора.
Сдаем только свое
Как ни странно, но с предметом договора тоже могут быть проблемы. Я сталкивался со случаем, когда суд отказал во взыскании средств по договору в связи с тем, что в аренду имущество сдавал не собственник. Гражданин А сдал гражданке Б квартиру и гараж. И вот за гараж суд не взыскал деньги, потому что гараж не был оформлен.
Еще может иметь место банальное неверное указание адреса и кадастрового номера. Тут я не буду останавливаться. Для суда, в отличие от Росреестра, техническая ошибка особого значения не имеет, в таких случаях суд занимается толкованием предмета договора и устанавливает что именно сдается. Конечно, речь идет не о производственных цехах с государственной регистрацией договора, а о бытовой аренде, где объект аренды довольно прост.
Табор уходит в небо (квартиру)
Для чего указывать кто имеет право на проживание в квартире? Зафиксировать кто фактически живет в квартире невозможно. Для примера, отдел по вопросам миграции, чтобы доказать суду количество мигрантов, которых они накрыли в ночлежке проводит видеосъемку и привлекает понятых. Да и мигранты обычно не отпираются.
Вашей видеосъемке, даже если Вы ее сможете сделать, суд вряд ли поверит, поскольку нахождение построенного человека в квартире может быть временным.
Этот пункт имеет скорее декларативное значение и предназначен для устрашения арендатора. Если студенты привели друзей в квартиру можно пригрозить им штрафом. Если Вы читаете эту статью в 2030 году, Вы, наверное, можете установить систему распознавания лиц как в гостинице, но вряд ли это хороший способ расторгнуть договор. Можно ведь поступить проще и предусмотреть расторжение в одностороннем порядке.
Есть еще значительный риск — это кот, который испортит Вашу квартиру до неузнаваемости или собака которая закидает квартиру шерстью. Наличие животного зафиксировать можно и предусмотреть запрет на нахождение животных можно. В случае нарушения — штраф.
Кто ремонтирует
Если в договоре не указано ничего насчет ремонта то действует правило по умолчанию. Капитальный ремонт проводит собственник, а текущий — арендатор (статья 616 ГК РФ). При сдаче квартир с ремонтом, обычно не возникает проблем. Но есть один распространенный случай — это компенсация ремонта, произведенного арендатором. Такое бывает, когда арендуется квартира в новостройке и новый арендатор делает ремонт в счет арендной платы, например.
Если арендатор договором предусмотрел, что им производится компенсация стоимости текущего ремонта, то арендатор может это потребовать. Если такого условия нет, то текущий ремонт или поддержание квартиры в исправном состоянии проводится без компенсации расходов. Есть еще один термин — неотделимые/отделимые улучшения имущества. Это то, что было дополнено в квартире. Например, вторая дверь или новая стенка. Принцип там тот же, за исключением компенсации. Если арендодатель дал согласие на установку таких улучшений, то он обязан компенсировать их стоимость.
Затопление и пожар
Причинение вреда имуществу третьих лиц — это очень распространенная проблема. Один из самых частых — затопление. Небольшой ликбез из практики — если прорыв трубы произошел до запорной арматуры (это вентиль, которым перекрывается вода в квартире) считается что в затоплении виноват ЖЭК (управляющая компания). Если прорыв произошел после — обычно иск предъявляется собственнику жилья. Реже, но не меньше по значению — пожар. И тут есть способ избежать ответственности — договором можно и нужно возложить ответственность на арендатора. Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что бремя содержания имущества можно договором возложить на арендатора. Такой пункт строго обязателен.
Подсудность
Тут довольно просто и даже юрист средней квалификации такой пункт в договоре предусмотрит. Судится лучше всего по месту своего жительства. Или можно определить суд заранее. Россия большая и судится по месту нахождения ответчика (а он может быть прописан и в Норильске) — т. е. по общему правилу, если Вы не предусмотрите подсудность — это сомнительное удовольствие. Поэтому указывайте — по месту жительства арендодателя. Конкретный суд лучше указывать, только если Вы знаете как он правильно называется и в состоянии определить подсудность. Я сталкивался с ситуацией, когда стороны указывали арбитраж вместо суда общей юрисдикции или указывали неверное название суда, что в последующем становилось проблемой для принятия иска.
Штрафы
Есть два вида неустойки — пеня и штраф. Пеня — это то что нужно платить постоянно, например раз в день, а штраф платится одноразово. Эти пункты не исключат друг друга и поэтому мы предусмотрим оба. Ограничение, которое принимает суд — это размер штрафа и неустойки. Практически всегда суд уменьшает и то и другое до размера основного обязательства. То есть штраф за просрочку должен быть равен сумме просрочки, а размер пени равен размеру просроченного платежа. Поэтому размер штрафа приравниваем к размеру основного обязательства, а пеню делаем побольше, но взыскивать будем тоже в размере основного обязательства. Например, пеня за просрочку платежа — 3 процента за каждый день. Таким образом, за 33 дня набежит сумма ежемесячного платежа. Штраф делаем равным сумме ежемесячного платежа. Можно, конечно, написать штраф в размере 10 милиионов, но суд уменьшит его, как и уменьшит послежующий размер услуг на адвоката.
За что брать неустойку — за просрочку, за невозвращение квартиры, за отказ компенсировать вред имуществу, за неуплату коммуналки и за нахождение животных в квартире.
Расторжение
Тут просто — у арендодателя должно быть право на расторжение договора в одностороннем порядке, а у арендатора только если не против арендодатель.
Сложность взывает процедура расторжения. Чтобы было все правильно — указываем за какой срок нужно известить арендатора и как это сделать. Обычно я указываю, что извещение проводится за семь дней нарочно или почтой в адрес (где снимает жилье) арендатора ценным письмом с описью. Опись позволит исключить риски спекуляций на тему «я получил пустое письмо». Так же необходимо указать, что отсутствие факта вручения письма (не получение) не влияет на течение срока. «Неполучение» письма должно быть проблемой арендатора.
Как выгнать
Иногда дело доходит до выселения это может стать проблемой. Если квартиру снял человек которому нечего терять, то уговоры не помогут. Полиция, кстати, тоже ответит отказом в возбуждении уголовного дела (разве только если арендатор не пырнет Вашего юриста ножом). Полиция ссылается на гражданско — правовые отношения и в целом, где-то права. В таком случае только взыскание штрафов с выселением. Вот выселение исполняют уже приставы с привлечением наряда полиции.
Бывает так, что квартирант пропадает. На этот случай в договоре нужно предусмотреть возможность взламывания замков/дверей в случае расторжения договора. Это право и так принадлежит Вам, но если квартирант позже напишет заявление о краже вещей, Вы покажете договор полицейскому и он быстрее составит отказной материал. При таком проникновении в квартиру важно фиксировать на видео состояние квартиры и имущества. Имущество квартиранта, если оно представляет хоть малейшую ценность необходимо аккуратно запаковать и снять процесс на видео. Тоже касается и Вашего имущества,ели оно повреждено. Однако, такое правило в договоре указывать не стоит. Видео Вы будете использовать в зависимости от ситуации.
Если при посещении квартиры Вы обнаружите непонятные шприцы, растения или свертки с белым веществом — немедленно в полицию, иначе при попытке выбросить их в мусор могут возникнуть проблемы, я даже не хочу представлять себе какие.
Повышение арендной платы
Это дело добровольное. Если Вы считаете, что можете повышать арендную плату — указывайте, что у Вас есть такое право. Можете указать условия, при которых можно арендную плату повышать, можно сделать такое повышение безусловным. Я все же рекомендую договариваться с арендатором в случае повышения платы. Если договориться не получится — ищите другого.
Обеспечительный платеж
Обычно это сумма, которую Вам платит арендатор за последний месяц. Можно предусмотреть, что деньги не возвращаются, если договор расторгается по инициативе арендатора или в случае нарушения условий договора, например, в случае просрочки. Суд к этому относится философски — если написано, что не возвращается, значит не возвращается.
Срок аренды
Кстати срок может быть любой. Не обязательно регистрировать аренду в Росреестре, если срок больше 12 месяцев. Налоговая одинаково успешно взыскивает недоимку по таким договорам. И правоотношения считаются оформленными, если договор не зарегистрирован. Суд к этому тоже привык. Но правильно сделать пункт с автопролонгацией.
Цена аренды и порядок оплаты
Тут важно написать сколько Вы планируете получать и в какой срок нужно платить арендатору. Как получать деньги решать Вам — хотите на карту, хотите наличкой.
Коммуналка
В договоре фиксируем показания счетчиков и указывает за какие виды коммуналки происходит оплата. Штраф за нарушение мы указали ранее.
Перечень имущества
Это мое любимое. Делаем таблицу с указанием состояния и ценой на случай повреждения, чтобы не тратиться на оценку. То же можно сделать с ламинатом, плиткой, дверьми и прочим. Получиться сделать фототаблицу — будет идеально.
Пожалуй это все для идеального договора. Статья подготовлена в рамках партнерства между адвокатским кабинетом Мина и агенством недвижимости Новый свет.
Если Вы являетесь юристом или специалистом по недвижимости по городу Москва или в Республике Крым рад работать вместе. Как я выстраиваю партнерство расскажу в телефонном режиме или на личной встрече.