Можно ли продавать по доверенности на супругу(а)?

Что будет если чужое имущество оформить на жену или мужа? Если продавец согласен и получил свои деньги, то проблем быть не должно. Но что если имущество, если супруг(а) - это подставное лицо, номинальный собственник.

Можно ли продавать по доверенности на супругу(а)?

Оформление чужого имущества на супругу(а) небезопасно

Довольно часто происходит ситуация, когда стороны договорившись продать имущество (для примера квартиру) не могут оформить сделку сразу. Причин может быть множество - не готовы документы, не хватает денег, кому -то нужно срочно уехать.

В случае, если покупатель готов отдать часть денег по сделке сразу, продавец может оформить доверенность на покупателя в целях последующего самостоятельного оформления имущества покупателем.

Такая схема используется, как правило, без согласования с адвокатом/юристом, что в последствии может привести к плачевным последствиям.

Представим следующую ситуацию (к сожалению, основано на реальных событиях).

Сторона А дает стороне Б деньги за квартиру (половину суммы), а сторона Б дает доверенность, подразумевая, что после оформления получит оставшуюся часть денег.

Как следствие, сторона Б не получает денег после продажи и поделать с этим практически ничего невозможно. Ведь доверенность генеральная, право на распоряжение деньгами доверенное лицо получило. Судебная практика изобилует примерами, когда суды по всем инстанциям встают на сторону защиты такой "порочной" сделки.

Проблема продавца заключается в доказывании предварительных договоренностей. Ведь доверенность генеральная, а значит, доверенное лицо может осуществлять продажу на своих условиях.

Один способов эффективной защиты права продавца является установление недобросовестности представителя при продаже (ст. 10 ГК РФ). Заключается этот способ в следующем. Доверенное лицо, даже если и является фактическим покупателем, оформить на себя имущество не может (запрет действовать в своем интересе). Поэтому покупатель оформляет имущество на самого близкого - супругу (супруга). Вот тут - то у продавца и появляется ниточка к оспариванию сделки. Кстати, вместо супругов может быть другой родственник, но в этом случае сложнее.

Поскольку частью 3 статьи 182 ГК РФ установлен запрет представителя действовать в своих интересах, сделка направленная на приобретение одним из супругов имущества по доверенности от другого нарушает положения указанного закона, что в свою очередь является основанием для признания сделки недействительной (статья 168 ГК РФ). Смысл в том, что на имущество распространяется режим общей совместной собственности супругов и доверенное лицо при такой ситуации действует в своем интересе.

Кстати, доказывать, что имущество супругов наделено режимом общей совместной собственности не обязательно. Это обстоятельство презюмируется (предполагается) в силу закона.

Тем не менее, доказать недействительность сделки все же не так просто, поэтому такие обстоятельства как занижение цены в договоре, изменение предмета сделки или сроков расчетов имеют очень важно значение.

Например, занижение цены в договоре, помимо оснований недействительности сделки, связанных с запретом представителю действовать в своих интересах, так же свидетельствует о недействительности сделки в силу положений части 2 статьи 174 ГК РФ.

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Таки образом, оформление чужого имущества на супругу(а) небезопасно и может повлечь оспаривание договора.

Это ни в коем случае не призыв заметать следы. В одном из моих дел была похожая ситуация. Суд, изучив представленные доказательства пришел к выводу, что сделка нарушает положения закона и признал ее недействительной.

Удачных Вам сделок, если остались вопросы, задавайте их через контакты на сайте.