Строительные споры или как не «попасть» на стройке

Опубликовано - 24 August, 2022

Что делать, чтобы не возникали строительные споры? Как избежать задолженности по договорам подряда? О рисках, которые несут подрядчики и заказчики по договорам строительного подряда, а также о том, как их избежать – читайте в этой статье.
Оглавление

Что делать, чтобы не возникали строительные споры? Как избежать задолженности по договорам подряда? О рисках, которые несут подрядчики и заказчики по договорам строительного подряда, а также о том, как их избежать – читайте в этой статье.

Какие риски несет подрядчик по договору подряда и как их избежать

Строительный подряд – вид договоров подряда в которых предметом выступает строительство/капитальный ремонт/монтажные или пуско-наладочные работы, а также создание объектов по техническому заданию заказчика и связанные с этими процессами работы. Объемы, сроки и порядок взаимодействия при этом устанавливается заказчиком.

В строительных подрядах исполнитель по договору (подрядчик) является лицом, которое обладает специальными знаниями и навыками в данной области и выступает профессиональным участником этого рынка. Это же является причиной того, что закон и судебная практика наделяют подрядчика более «сильной» позицией по отношению к заказчику, не обладающему «профессиональными навыками». А также накладывают на него дополнительное бремя в виде выполнения ряда обязанностей. Например, информирование заказчика (ст. 716 ГК РФ), повышенные стандарты доказывания. При этом, в целых отраслях уже действует такое понятие, как «рынок заказчика», при котором подрядчики из-за худших экономических и логистических возможностей, соглашаются на условия, имеющие высокие латентные риски.

Как восстановить баланс между интересами заказчика и подрядчика? В первую очередь в этом поможет управление рисками, которые можно значительно снизить, если устранить возможности для неправомерных действий заказчика.

  1. Не верить на слово. Все договоренности должны быть зафиксированы, если не договором подряда, то дополнительными соглашениями, переписками, средствами видео- и аудио-фиксации.
  2. Оперативно реагировать на нарушение сроков и других обязательств заказчика. Если заказчик вовремя не передал материал, техническую документацию или инструмент, без которых невозможно начать и своевременно сдать работы, уведомляйте об этом заказчика в письменной форме. В сообщении необходимо указать, что из-за таких-то причин сроки выполнения работ будут сдвигаться. Если вы направляете письмо в электронном виде, лучше продублировать его по Почте России (заказное письмо, телеграмма) или курьерской службе с уведомлением о вручении.
  3. При обнаружении в ходе строительства скрытых дефектов объекта, рекомендуется самостоятельно проводить независимую техническую экспертизу. Это позволит доказать необходимость проведения работ сверх контракта. Также рекомендуется перед началом работ оформить акт приемки объекта. Это поможет не только при сборе доказательств реальности сделки и подтверждения начала выполнения работ (об этом подробнее пойдет речь ниже), но и при выявлении возможных недочеты в самом объекте и своевременном заключении дополнительных соглашений на работы сверх контракта.
  4. Не допускайте накопления задолженности по оплате работ заказчиком. Чем выше сумма задолженности, тем больше вероятность того, что с вами не расплатятся. Вы имеете право требовать погашения долга, вплоть до угрозы приостановления работы, удержания имущества заказчика или результатов выполненных работ.
  5. Если вы привлекаете к работе субподрядчика, проявляйте в два раза больше осмотрительности. Ведь заказчика, например, по вашей милости, могут обвинить в участии в цепочке фиктивного документооборота. Степень осмотрительности оценивают и суды при возникновении строительных споров. Выбор субподрядчика должен быть обоснован хотя бы проверкой его налоговой отчетности. Кроме того, вы должны быть уверенными в том, что в вашем договоре с заказчиком нет пунктов об обязанности согласования порядка привлечения третьих лиц.
  6. Заблаговременно подготовьте доказательства реальности сделки, факта начала выполнения работ по договору подряда. Для этого необходимо аккуратно фиксировать работы, подписывать промежуточные акты, следить за журналами пропусков, сохранять переписки по электронной почте, квитанции, чеки, фотографировать или фиксировать на видео ходы работ на объекте. Это же касается случаев, если вы работаете по договору субподряда. 
  7. Даже если работа выполнена с недостатками, которые, тем не менее, не мешают использовать их результат в предусмотренных договором целях или могут быть устранены, учитывайте, что заказчик не может отказаться от приемки такого результата (п.6 ст.753 ГК РФ).
  8. Если заказчик отказывается принимать выполненные работы, он должен подать свой отказ в письменной форме, с указанием недостатков. Причем, это должны быть такие недостатки, которые исключают возможность использования результата работ для указанной в договоре подряда цели, и не могут быть устранены подрядчиком или самим заказчиком. В противном случае, акт сдачи-приемки будет считаться подписанным.
  9. Вызывайте заказчика на приемку не только по телефону, как это часто предусматривают договоры, но и в письменной форме. В противном случае, если дело дойдет до суда, недобросовестные заказчики могут сказать, что подрядчик нарушил срок выполнения работ и не оповещал его о готовности сдачи результатов.
  10. Если заказчик не является на приемку, составляйте односторонний акт приема-передачи работ по форме КС-2, и справку о стоимости работ КС-3, которые необходимо направить заказчику с письменным требованием о подписании и уведомлением о вручении. На практике суд часто выносит решения в пользу подрядчика, руководствуясь одними только актами сдачи-приемки, подписанными в одностороннем порядке.

Если у вас возникают сомнения, относительно заключаемых соглашений, привлеките юриста или адвоката, специализирующегося на строительных спорах, договорах стройподряда. Чаще всего экспертиза документов или профессиональная консультация стоят значительно меньше, чем миллионные убытки, которые может понести подрядчик.

Юридические услуги не являются панацеей от всех бед. Поэтому мы всегда предупреждаем наших доверителей о том, что не гарантируем 100% положительного разрешения проблемы. Но чем раньше вы привлечете юриста, тем больше вероятность исхода ситуации в вашу пользу.

Какие риски несет заказчик по договору подряда и пути их снижения

Всё начинается с выбора подрядчика. Определяющими критериями для этого являются:

  • опыт реализации подобных проектов;
  • репутация (кстати, у нас во ВКонтакте есть подробный чек-лист по выбору и проверке контрагентов – ссылка в «подвале» сайта);
  • ценовая политика – выбирая самого «дешевого» исполнителя вы рискуете столкнуться с тем, что сроки сдачи работ будут отодвигаться всё дальше, а количество недочетов только нарастать.

Кажется, что всё элементарно. Но откуда же тогда берется такое количество проигранных заказчиками строительных споров? Всё потому, что важно учитывать нюансы не только на этапе выбора подрядчика. Но и при заключении договора и на последующих этапах сотрудничества, начиная от старта выполнения работ, заканчивая их приемкой.

  1. Чтобы у подрядчика не возникло соблазна обвинить вас в неисполнении встречных обязательств по договору (например в некорректной или неполной документации), её стоит передать заранее с получением письменного подтверждения ее полноты и корректности от подрядчика. Если чего-то не хватает, необходимо оговорить конкретные сроки, а также сторону, которая предоставит эти документы. В подписываемой бумаге должны содержаться формулировки о том, что подрядчик изучил исходные данные и считает их корректными. Также стоит указать, что необходимость получения дополнительных документов или их исправление не должны отразиться на сроках и стоимости исполнения работ. Порядок корректировки документации также четко прописывается в договоре подряда.
  2. Это же относится к рискам, когда подрядчик аргументирует проволочки в сдаче работ несвоевременной передачей строительной площадки. Предварительно подрядчику на подписание дается документ, в котором он заверяет своей подписью то, что стройплощадка была передана ему и пригодна для производства работ.
  3. Если после подписания документов, описанных в пункте 1 и 2, подрядчик направляет вам запрос о предоставлении дополнительных документов или их корректировке, безоговорочно отправлять их нельзя. Ответом на это должна быть претензия о том, что подрядчик должен был ознакомиться с документами заранее, а не запрашивать их после начала работ, задерживая их ход.
  4. Чтобы избежать необоснованного увеличения стоимости договора и отодвигания сроков сдачи объекта по причине возникновения работ, не предусмотренных контрактом, в договоре необходимо прописать оговорку о внесении любых изменений цены и сроков только на основании дополнительных соглашений. Если, к примеру, был нарушен изначальный график строительства и стороны согласовали новый, в дополнительном соглашении важно зафиксировать и то, кто понесет ответственности за перенос сроков. В противном случае подрядчик может сослаться на то, что заказчик добровольно изменил условие о сроках и снять с себя обязанность в выплатах неустоек по просрочкам.
  5. Также необходимо выбрать одну из обеспечительных мер для исполнения обязательств подрядчика. Это может быть гарантийное удержание небольшого процента от суммы авансовых платежей, банковская гарантия, страхование ответственности, неустойки.
  6. Если договор будет расторгнут по необоснованному решению или вине заказчика, он не сможет претендовать на получение неустойки от подрядчика. Более того, заказчик обязуется возместить подрядчику убытки. В жизни бывает всякое. А на стройке – тем более. Поэтому, объем и состав таких убытков стоит оговорить в соглашении.
  7. На этапе исполнения договора, заказчик должен обращать пристальное внимание на запросы подрядчика о предоставлении дополнительного оборудования. Проволочки в этих моментах со стороны заказчика оборачиваются требованием компенсировать стоимость приобретенного для производства работ оборудования и даже простоя в работе.
  8. Если заказчик был вынужден приостановить финансирование строительства, он должен аргументировать это действительными причинами. Ведь априори остановка финансирования – это вина заказчика. Среди причин могут быть просрочки по сдаче предыдущих этапов работ. Но чтобы доказать это в суде, необходимо предоставить переписку, обсуждения под протокол, где на подрядчика возлагается обязанность ускорить темпы строительства. 
  9. Необходимо помнить, что заказчик вправе отказаться от приемки и оплаты произведенных работ только если обнаружил недостатки, которые лишают возможности использовать этот результат и являются неустранимыми. В остальных случаях даже односторонний акт является доказательством выполнения работ. Поэтому поданный акт приемки нельзя просто проигнорировать. Его необходимо подписывать с перечнем выявленных недостатков, а также порядком их устранения, если это возможно.

Еще одной напастью является банкротство подрядчика. В этом случае заказчик лишается не только авансовых платежей, выданных подрядчику. Но и перспектив на то, что объект будет сдан вовремя. Кроме того, нередки случаи когда арбитражные управляющие ставят заказчиков в последнюю очередь. Поэтому возврата средств можно ждать очень долго.

Как видно, договоры строительного подряда требуют бдительности. Поэтому целесообразно делегировать их составление, а также экспертизу других существенных документов человеку, который сможет проявить одновременно внимательность и творческий подход. Такими специалистами являются юристы адвокатского кабинета Марка Мины. И подтверждением тому станет опыт, который мы опубликуем в разделе с юридической практикой. В статье мы расскажем о двух разных спорах, где мы в одинаковых условиях защитили интересы подрядчика и заказчика.

Услуги юриста по договорам строительного подряда

Чем вам помогут в адвокатском кабинете Марка Мины:

  • взыскание задолженностей по договорам строительного подряда/субподряда;
  • взыскание неосновательного обогащения/упущенной выгоды/убытков;
  • оформление акта выполненных работ в судебном порядке;
  • признание договора строительного подряда недействительным/незаключенным;
  • признание недействительным акта сдачи-приемки работ;
  • взыскание расходов по устранению недочетов по договорам стройподряда;
  • возмещение стоимости работ по незаключенным договорам;
  • расторжение договора стройподряда;
  • отказ от приемки акта произведенных работ;
  • досудебное урегулирование споров;
  • представительство интересов в суде;
  • инициация независимых экспертиз;
  • полное документальное и юридическое сопровождение сделок по строительным подрядам.

Также напоминаем, что в нашем адвокатском кабинете предоставляются услуги комплексного сопровождения бизнеса. Заказав такую услугу, вы будете уверенны в том, что все договоры, акты, претензии составлены должным образом, и минимизируете риски проиграть строительный спор.

0
0