Начало истории: перспективный участок и долгий договор

В 2016 году одна компания арендовала у администрации города Алушты участок в 4 гектара у самого моря. Цель — строительство рекреационного комплекса. Договор был заключен аж до 2058 года, что казалось железной гарантией стабильности. Кадастровый номер был присвоен, документы зарегистрированы. Казалось бы, бери и строй. Но, как показало время, именно в этой кажущейся безопасности и крылся главный подвох.

Три года, которые решают всё

В земельном законодательстве есть норма, о которой многие забывают в пылу планирования: если земля предоставлена для строительства, арендатор обязан начать ее использование в течение трех лет. Это не бюрократическая формальность, а реальный срок, после которого арендодатель — муниципалитет — получает право требовать расторжения договора через суд. В нашем деле именно эти три года стали роковыми.

За первые три года арендатор не сделал самого главного — не начал реальную подготовку к строительству. На участке не появилось ни забора, ни фундамента, ни даже утвержденного проекта. Администрация, видя такое положение дел, провела осмотр, зафиксировала отсутствие каких-либо изменений и направила уведомление о расторжении.

Иллюзия деятельности

Самое интересное в этом деле — позиция самого арендатора. В суде он пытался доказать, что работа велась. Были представлены технические условия на подключение к электричеству, полученные в 2020 году, и градостроительный план 2021 года. На первый взгляд — документы как документы.

Во-первых, эти действия были предприняты уже на излете и после начала конфликта. Во-вторых, и это ключевое, они носят подготовительный, а не исполнительный характер. Получить техусловия — это не начать строить. Судьи спрашивают о сути: разработана ли проектная документация? Получено ли разрешение на строительство? Начаты ли сами работы? В данном случае ответ на все вопросы был отрицательным.

Почему «объективные причины» не сработали?

Типичная линия защиты в таких спорах — ссылка на непреодолимые обстоятельства. Арендатор утверждал, что не мог строить из-за отсутствия утвержденного генерального плана территории и правил землепользования. Звучит убедительно для непосвященного. Однако суд отклонил эти доводы, и вот почему.

Правоприменительная практика, в том числе и в Крыму, исходит из того, что отсутствие отдельных документов планировки не освобождает арендатора от обязанности проявлять активность. Нужно было инициировать процессы, взаимодействовать с администрацией, заказывать разработку проектной документации в рамках, действующих на тот момент правил.

Сухой остаток для инвестора

Исход дела был предсказуем для специалиста. Суд полностью удовлетворил иск администрации. Долгосрочный договор аренды был расторгнут досрочно. Компанию-арендатора обязали в 10-дневный срок освободить и вернуть земельный участок муниципалитету. Кроме того, с нее были взысканы судебные расходы. Мечты о туристическом комплексе рассыпались, а инвестиции (пусть и в виде временных и организационных затрат) были потеряны.

Как защитить свои вложения в Крыму

Если вы планируете инвестировать в туристическую недвижимость Крыма, это дело должно стать для вас настольным руководством по тому, как не надо делать.

  • Действуйте с первого дня. С момента подписания договора аренды запускайте юридический и проектный процессы одновременно. Не ждите.

  • Документируйте каждый шаг. Любое обращение в администрацию, заказ документации, получение отказов или согласований должно фиксироваться. Это ваша доказательная база на случай спора.

  • Фокусируйтесь на результативных действиях. Получение разрешения на строительство, утверждение проекта, начало строительных работ — вот что является конечной целью и главным доказательством освоения земли.

  • Консультируйтесь со специалистом заранее. Обращение к юристу по земельным вопросам или арбитражному юристу постфактум, когда уже получено уведомление о расторжении, часто напоминает вызов скорой помощи при запущенной болезни. Гораздо эффективнее и дешевле — профилактика.

 

Крым остается крайне привлекательным регионом для инвестиций в туризм. Но его правовое поле требует внимательного и уважительного отношения. Работайте на опережение, и тогда вашим планам по освоению живописного участка у моря ничто не будет угрожать. Если у вас есть вопросы по оформлению договоров аренды или вы уже столкнулись с претензиями арендодателя — обращайтесь за консультацией с юристом.