История о том, как одна строительная компания решила, что может диктовать условия даже вопреки императивным нормам права, закончилась для неё громким поражением. Речь идёт о деле № А33-4826/2018, в котором суд поставил жирную точку в споре о том, что позволено застройщику, а что является прямым нарушением прав граждан.

Запрет на перерасчёт

Первое, на что обратили внимание контролирующие органы и суды — это пункт договора, согласно которому цена квартиры оставалась неизменной, даже если фактическая площадь объекта после обмеров БТИ оказывалась меньше проектной. На первый взгляд, логика застройщика понятна: мы хотим стабильности и не готовы возвращать деньги, даже если недостроили пару квадратов. Но суд рассудил иначе.

Включение такого условия было признано незаконным, поскольку оно лишало дольщика права требовать соразмерного уменьшения цены. Если объект передан меньшей площади, чем оплачено, это прямое отступление от условий договора. Закон в таком случае даёт потребителю выбор: требовать устранения недостатков, возмещения расходов или уменьшения цены. Застройщик же своей волей пытался этот выбор отобрать, оставив себе разницу в метраже без каких-либо последствий. Суды трёх инстанций единодушно указали, что такое условие ущемляет права потребителя, а значит, является ничтожным.

Скрытые дефекты

Следующий эпизод этой юридической драмы касался гарантийных обязательств. Компания включила в договор пункт, обязывающий её устранять только скрытые недостатки, которые невозможно было обнаружить при приёмке. Одновременно в договоре появилось положение о том, что гарантия не распространяется на дефекты, которые можно было определить в момент подписания акта приёма-передачи, а также на те, о которых застройщик заранее уведомил дольщика.

На первый взгляд, бытовой здравый смысл подсказывает: что увидел при приёмке, за то и отвечаешь. Но закон говорит об ином. Суд подчеркнул, что право предъявить претензии по качеству сохраняется за дольщиком в течение всего гарантийного срока. Даже если недостаток существовал на момент передачи, но не был замечен, это не лишает гражданина права заявить о нём позже. Ограничивая это право, застройщик фактически страховал себя от ответственности за некачественное строительство, перекладывая бремя осмотра на плечи обычного человека, который может быть далёк от строительных тонкостей.

Или ремонт, или ничего

Самым, пожалуй, ярким примером юридического крючкотворства стал пункт 11.3 договора. В нём было установлено следующее правило: если дольщик жалуется на недостатки, застройщик может признать претензию и принять решение о бесплатном ремонте. Однако если участник долевого строительства отказывается от такого ремонта (например, не предоставляет квартиру для рабочих), он автоматически лишается права предъявлять любые другие требования, предусмотренные законом — например, о соразмерном уменьшении цены или возмещении своих расходов на исправление дефектов.

Это условие суд назвал откровенно дискриминационным. Закон предоставляет потребителю альтернативные способы защиты. Не хочешь ждать, пока застройщик будет годами «латать дыры»? Имеешь право потребовать компенсацию и сделать ремонт сам. Но спорное условие договора ставило дольщика перед жёстким выбором: либо ты соглашаешься на ремонт от застройщика на его условиях, либо остаёшься ни с чем. Такое ограничение прав было признано недействительным.

Рекомендации от юриста:

  • Внимательно изучайте все пункты договора долевого участия, особенно те, которые касаются порядка определения цены и возможности ее изменения при расхождении фактической площади объекта с проектной.

  • Обращайте особое внимание на условия, ограничивающие гарантийные обязательства застройщика: формулировки о том, что гарантия не распространяется на недостатки, которые можно было обнаружить при приемке, являются незаконными.

  • Проверяйте, не ограничивает ли договор ваше право выбора способа защиты нарушенных прав. Закон предоставляет вам право требовать не только безвозмездного устранения недостатков, но и соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов на их устранение.

  • Если в договоре содержится условие, согласно которому отказ от одного способа защиты (например, от предоставления квартиры для ремонта) лишает вас права предъявлять иные требования — это повод насторожиться и требовать исключения такого пункта.

  • Не подписывайте договор, не убедившись, что его условия соответствуют требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и Закона о защите прав потребителей. Помните, что императивные нормы закона имеют приоритет над условиями договора.

При малейших сомнениях в законности положений договора обращайтесь за консультацией к квалифицированному юристу до подписания документа, а не после возникновения спора.

Застройщики нередко пользуются доверчивостью граждан и включают в договоры условия, выгодные только им. Чтобы не оказаться в положении, когда права уже нарушены, а квартиру меньшей площади приходится оплачивать по полной стоимости, лучше заранее обратиться к юристу. Специалист поможет выявить спорные моменты и защитить ваши интересы еще на стадии заключения сделки.